MCAN Mortgage Corporation

  • Date: 2016-02-26

Download Original Document







STATEMENT OF MANAGEMENT’S RESPONSIBILITY FOR FINANCIAL INFORMATION    The  accompanying  consolidated  financial  statements  of  MCAN  Mortgage  Corporation  (“MCAN”  or  the  “Company”)  are  the  responsibility of management and have been approved by the Board of Directors.  Management is responsible for the information  and  representations  contained  in  these  consolidated  financial  statements,  the  Management’s  Discussion  and  Analysis  of  Operations  and  all  other  sections  of  the  annual  report.    The  consolidated  financial  statements  have  been  prepared  by  management in accordance with International Financial Reporting Standards (“IFRS”), including the accounting requirements of  our regulator, the Office of the Superintendent of Financial Institutions Canada.     The Company’s accounting system and related internal controls are designed, and supporting procedures maintained to provide  reasonable assurance that the Company’s financial records are complete and accurate and that assets are safeguarded against  loss from unauthorized use or disposition.    The Office of the Superintendent of Financial Institutions Canada makes such examination and enquiry into the affairs of MCAN  as deemed necessary to be satisfied that the provisions of the Trust and Loan Companies Act are being duly observed for the  benefit of depositors and that the Company is in sound financial condition.    The Board of Directors is responsible for ensuring that management fulfils its responsibility for financial reporting and is ultimately  responsible for reviewing and approving the consolidated financial statements.  These responsibilities are carried out primarily  through an Audit Committee of unrelated directors appointed by the Board of Directors.  The Chief Financial Officer reviews  internal controls, control systems and compliance matters and reports thereon to the Audit Committee.    The Audit Committee meets periodically with management and the external auditors to discuss internal controls over the financial  reporting  process,  auditing  matters  and  financial  reporting  issues.    The  Audit  Committee  reviews  the  consolidated  financial  statements and recommends them to the Board of Directors for approval.  The Audit Committee also recommends to the Board  of Directors and Shareholders the appointment of external auditors and approval of their fees.    The consolidated financial statements have been audited by the Company’s external auditors, Ernst & Young LLP, in accordance  with Canadian generally accepted auditing standards.  Ernst & Young LLP has full and free access to the Audit Committee.   

                                                           William Jandrisits  President and Chief Executive Officer     Toronto, Canada,  February 26, 2016   

  Jeff Bouganim   Vice President and Chief Financial Officer  


‐ 2 ‐ 


Independent auditors’ report     To the Shareholders of MCAN Mortgage Corporation    We  have  audited  the  accompanying  consolidated  financial  statements  of  MCAN  Mortgage  Corporation,  which  comprise  the  consolidated balance sheets as at December 31, 2015 and 2014, and the consolidated statements of income, comprehensive  income, changes in shareholders’ equity and cash flows for the years ended December 31, 2015 and 2014, and a summary of  significant accounting policies and other explanatory information.     Management's responsibility for the consolidated financial statements   Management is responsible for the preparation and fair presentation of these consolidated financial statements in accordance  with International Financial Reporting Standards, and for such internal control as management determines is necessary to enable  the preparation of consolidated financial statements that are free from material misstatement, whether due to fraud or error.     Auditors' responsibility   Our responsibility is to express an opinion on these consolidated financial statements based on our audits.  We conducted our  audits in accordance with Canadian generally accepted auditing standards.  Those standards require that we comply with ethical  requirements  and  plan  and  perform  the  audit  to  obtain  reasonable  assurance  about  whether  the  consolidated  financial  statements are free from material misstatement.     An audit involves performing procedures to obtain audit evidence about the amounts and disclosures in the consolidated financial  statements.    The  procedures  selected  depend  on  the  auditors'  judgment,  including  the  assessment  of  the  risks  of  material  misstatement of the consolidated financial statements, whether due to fraud or error.  In making those risk assessments, the  auditors  consider  internal  control  relevant  to  the  entity's  preparation  and  fair  presentation  of  the  consolidated  financial  statements in order to design audit procedures that are appropriate in the circumstances, but not for the purpose of expressing  an  opinion  on  the  effectiveness  of  the  entity's  internal  control.    An  audit  also  includes  evaluating  the  appropriateness  of  accounting policies used and the reasonableness of accounting estimates made by management, as well as evaluating the overall  presentation of the consolidated financial statements.     We believe that the audit evidence we have obtained in our audits is sufficient and appropriate to provide a basis for our audit  opinion.     Opinion   In  our  opinion,  the  consolidated  financial  statements  present  fairly,  in  all  material  respects,  the  financial  position  of  MCAN  Mortgage Corporation as at December 31, 2015 and 2014 and its financial performance and its cash flows for the years ended  December 31, 2015 and 2014 in accordance with International Financial Reporting Standards.   

  Toronto, Canada  February 26, 2016 



‐ 3 ‐ 


CONSOLIDATED BALANCE SHEETS  (in thousands of Canadian dollars)   


As at December 31  








Corporate Assets  Cash and cash equivalents   Marketable securities  Mortgages   Financial investments  Other loans  Equity investment in MCAP Commercial LP   Foreclosed real estate   Deferred tax asset  Other assets  



7  8  9  10  11  12  13  19  14 



Securitization Assets  Short‐term investments   Mortgages   Financial investments  Derivative financial instruments  Other assets  






15  16  10  17  14 


Liabilities and Shareholders' Equity 










Corporate Liabilities  Term deposits  Current taxes payable  Deferred tax liabilities  Other liabilities 





Securitization Liabilities  Financial liabilities from securitization  Other liabilities 





21  20 



Shareholders' Equity  Share capital  Contributed surplus  Retained earnings   Accumulated other comprehensive income 



18  19  19  20 




22  22   






        75,762   40,735   944,109   41,793   4,176   44,191   529   1,125   2,626   1,155,046       13,112   1,075,947   ‐   ‐   2,853   1,091,912   2,246,958               903,041   100   2,299   12,412   917,852       1,070,304   ‐   1,070,304   1,988,156       206,382   510   42,617   9,293   258,802   2,246,958    





51,090 24,900 895,467 28,469 2,108 38,792 686 773 3,067 1,045,352

16,763 741,184 907 71 1,441 760,366 1,805,718

821,742 120 1,246 11,202 834,310

746,063 42 746,105 1,580,415


183,939 510 34,481 6,373 225,303 1,805,718

The accompanying notes and shaded areas of the "Risk Governance and Management" section of Management's Discussion and   Analysis of Operations are an integral part of these consolidated financial statements. 

  On behalf of the Board:   

             William Jandrisits                                                                                       Karen Weaver  President and Chief Executive Officer                                                    Director, Chair of the Audit Committee 

  ‐ 4 ‐ 



CONSOLIDATED STATEMENTS OF INCOME  (in thousands of Canadian dollars except for per share amounts)       


Years Ended December 31 




Net Investment Income ‐ Corporate Assets  Mortgage interest  Equity income from MCAP Commercial LP  Fees  Marketable securities  Whole loan gain on sale income  Realized and unrealized loss on financial instruments  Interest on financial investments and other loans  Interest on cash and cash equivalents  Gain on sale of foreclosed real estate 



12  25   

29  17     




Term deposit interest and expenses  Mortgage expenses  Interest on loans payable  Provision for (recovery of) credit losses 

















Interest on financial liabilities from securitization  Mortgage expenses 






Net investment income before fair value adjustment  Fair value adjustment ‐ derivative financial instruments 





Operating Expenses  Salaries and benefits  General and administrative 



12  12 

Net Investment Income ‐ Securitization Assets  Mortgage interest  Interest on financial investments  Interest on short‐term investments  Other securitization income 




Other Income ‐ Corporate Assets  Gain on sale of investment in MCAP Commercial LP  Gain on dilution of investment in MCAP Commercial LP 





Net Income Before Income Taxes  Provision for (recovery of) income taxes    Current    Deferred 







19  19 



Net Income 



Basic and diluted earnings per share  Dividends per share  Weighted average number of basic and diluted shares (000's) 



$ $  

    50,997   10,096   3,231   2,076   626   (2,914)  3,506   730   ‐   68,348     20,671   3,823   838   275   25,607     42,741       ‐   68   68       25,564   1   76   121   25,762     19,763   1,461   21,224     4,538   (71)  4,467       8,515   5,993   14,508     32,768     ‐   (89)  (89)  32,857     1.51   1.13   21,830    




50,426 6,182 2,733 1,925 1,296 (1,729) 822 848 1,115 63,618 20,709 3,820 921 (983) 24,467 39,151

711 71 782

12,383 428 835 1,343 14,989


13,087 620 13,707 1,282 (1,376) (94)

7,154 6,229 13,383 26,456


102 908 1,010 25,446


$ $    

1.23 1.12 20,639

The accompanying notes and shaded areas of the "Risk Governance and Management" section of Management's Discussion and Analysis of Operations are an integral part of these consolidated financial statements.  ‐ 5 ‐ 






          Years Ended December 31  2015      2014           Net income  $ 32,857  $ 25,446             Other comprehensive income  (2,132)     (193)      Change in unrealized gain (loss) on available for sale marketable securities (114)     (280)      Transfer of losses (gains) on sale of marketable securities to net income 5,957      4,399      Change in unrealized gain on available for sale financial investments (791)     (583)      Less: deferred taxes      2,920      3,343         Comprehensive income  $ 35,777  $ 28,789       CONSOLIDATED STATEMENTS OF CHANGES IN SHAREHOLDERS' EQUITY  (in thousands of Canadian dollars)                    Years Ended December 31  Note    2015      2014               Share capital            Balance, beginning of period    $ 183,939    $  179,215   22,443      4,724 Common shares issued  22    206,382      183,939 Balance, end of period                Contributed surplus            510      510 Balance, beginning of period    Changes to contributed surplus      ‐      ‐ Balance, end of period      510      510             Retained earnings            34,481      32,145 Balance, beginning of period    Net income      32,857      25,446   (24,721)    (23,110) Dividends declared      42,617      34,481 Balance, end of period                Accumulated other comprehensive income          Balance, beginning of period      6,373      3,030   2,920      3,343 Other comprehensive income      9,293      6,373 Balance, end of period                Total shareholders' equity    $  258,802    $  225,303                 The accompanying notes and shaded areas of the "Risk Governance and Management" section of Management's Discussion and Analysis of Operations are an integral part of these consolidated financial statements.   

‐ 6 ‐ 


  CONSOLIDATED STATEMENTS OF CASH FLOWS  (in thousands of Canadian dollars)                    Years Ended December 31  2015      2014               Cash provided by (used for):                  Operating Activities    Net income  $ 32,857    $ 25,446   Adjustments to determine cash flows relating to operating activities:              Current taxes  ‐      102     Deferred taxes  (89)    908 (10,096)    (6,182)     Equity income from MCAP Commercial LP      Gain on dilution of MCAP Commercial LP   (68)    (71)     Gain on sale of investment in MCAP Commercial LP  ‐      (711)     Provision for (recovery of) credit losses  275      (983) 71      1,376     Fair value adjustment ‐ derivative financial instruments      Amortization of securitized mortgage and liability transaction costs  3,539      2,027     Amortization of other assets  349      617 (2,126)    (1,169)     Amortization of mortgage discounts      Amortization of premium on marketable securities  45      48   Changes in operating assets and liabilities:          (531,690)    (183,011)     Mortgages      Term deposits  81,299      31,520     Financial liabilities from securitization  470,608      (308,717) (18,126)    (3,735)     Marketable securities      Short‐term investments  3,651      353,637 (6,461)    103,197     Financial investments      Other loans  (2,068)    4,981     Other assets  (274)    (528)     Other liabilities  286      (3,836) Cash flows from operating activities  21,982      14,916 Investing Activities            Distributions from MCAP Commercial LP  4,765      2,930 157      422   Decrease in foreclosed real estate    Proceeds on sale of investment in MCAP Commercial LP  ‐      4,488 (735)    (327)   Acquisition of capital and intangible assets  Cash flows from investing activities  4,187      7,513 Financing Activities            Issue of common shares  22,443      4,724 ‐      (17,991)   Increase in loans payable    Dividends paid  (23,940)    (23,017) Cash flows for financing activities  (1,497)    (36,284) Increase in cash and cash equivalents  24,672      (13,855) Cash and cash equivalents, beginning of period  51,090      64,945 Cash and cash equivalents, end of period  $ 75,762    $ 51,090               Supplementary Information                2015      2014             Interest received  $ 80,720    $ 61,557 Interest paid  36,397      30,795 5,627      1,952 Distributions received from investments                  The accompanying notes and shaded areas of the "Risk Governance and Management" section of Management's Discussion and  Analysis of Operations are an integral part of these consolidated financial statements. 

‐ 7 ‐ 





1.    Corporate Information ............................................................................................................................................ 9  2.    Basis of Preparation ................................................................................................................................................ 9  3.    Basis of Consolidation ............................................................................................................................................. 9  4.    Summary of Significant Accounting Policies ......................................................................................................... 10  5.    Significant Accounting Judgments and Estimates ................................................................................................. 18  6.    Securitization Activities ......................................................................................................................................... 19  7.    Cash and Cash Equivalents .................................................................................................................................... 22  8.    Marketable Securities ........................................................................................................................................... 22  9.    Mortgages ‐ Corporate .......................................................................................................................................... 22  10.  Financial Investments ........................................................................................................................................... 25  11.  Other Loans........................................................................................................................................................... 26  12.  Equity Investment in MCAP Commercial LP ......................................................................................................... 26  13.  Foreclosed Real Estate .......................................................................................................................................... 27  14.  Other Assets .......................................................................................................................................................... 27  15.  Short‐Term Investments ....................................................................................................................................... 28  16.  Mortgages ‐ Securitized ........................................................................................................................................ 28  17.  Derivative Financial Instruments .......................................................................................................................... 29  18.  Term Deposits ....................................................................................................................................................... 30  19.  Income Taxes ........................................................................................................................................................ 30  20.  Other Liabilities ..................................................................................................................................................... 31  21.  Financial Liabilities from Securitization ................................................................................................................ 31  22.  Share Capital and Contributed Surplus ................................................................................................................. 31  23.  Dividends .............................................................................................................................................................. 32  24.  Accumulated Other Comprehensive Income ........................................................................................................ 32  25.  Fees ....................................................................................................................................................................... 32  26.  Mortgage Expenses ............................................................................................................................................... 32  27.  Provision for Credit Losses .................................................................................................................................... 33  28.  Other Securitization Income ................................................................................................................................. 33  29.  Whole Loan Gain on Sale Income ......................................................................................................................... 33  30.  Related Party Disclosures ..................................................................................................................................... 33  31.  Commitments and Contingencies ......................................................................................................................... 35  32.  Credit Facilities...................................................................................................................................................... 35  33.  Interest Rate Sensitivity ........................................................................................................................................ 36  34.  Capital Management ............................................................................................................................................ 37  35.  Financial Instruments ........................................................................................................................................... 41  36.  Comparative Amounts .......................................................................................................................................... 43

‐ 8 ‐ 

2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION  (Dollar amounts in thousands except for per share amounts)

1.      Corporate Information    MCAN Mortgage Corporation (the “Company” or “MCAN”) is a Loan Company under the Trust and Loan Companies Act  (Canada) (the “Trust Act”) and a Mortgage Investment Corporation (“MIC”) under the Income Tax Act (Canada) (the “Tax  Act”).    As a Loan Company under the Trust Act, the Company is subject to the guidelines and regulations set by the Office of the  Superintendent of Financial Institutions Canada (“OSFI”).    MCAN’s  primary  objective  is  to  generate  a  reliable  stream  of  income  by  investing  its  corporate  funds  in  a  portfolio  of  mortgages (including single family residential, residential construction, non‐residential construction and commercial loans),  as well as other types of financial investments, loans and real estate investments.  MCAN employs leverage by issuing term  deposits eligible for Canada Deposit Insurance Corporation (“CDIC”) deposit insurance up to a maximum of five times capital  (on a non‐consolidated income tax basis in the MIC entity) as limited by the provisions of the Tax Act applicable to a MIC.   The term deposits are sourced through a network of independent financial agents.  As a MIC, MCAN is entitled to deduct  from income for tax purposes 50% of capital gains dividends and 100% of other dividends paid.  Such dividends are received  by shareholders as capital gains dividends and interest income, respectively.    MCAN’s primary wholly owned subsidiary, Xceed Mortgage Corporation (“Xceed”), focuses on the origination and sale to  MCAN and third party mortgage aggregators of residential first‐charge mortgage products across Canada.  As such, Xceed  operates primarily in one industry segment through its sales team and mortgage brokers.  Xceed is incorporated in the  province of Ontario.    MCAN  also  participates  in  the  National  Housing  Act  (“NHA”)  mortgage‐backed  securities  (“MBS”)  program.    For  further  details, refer to Note 6.    MCAN is incorporated in Canada.  MCAN and Xceed’s head office is located at 200 King Street West, Suite 600, Toronto,  Ontario, Canada.  MCAN is listed on the Toronto Stock Exchange under the symbol MKP.    The consolidated financial statements were approved in accordance with a resolution of the Board of Directors on February  26, 2016.  

2.      Basis of Preparation    The  consolidated  financial  statements  of  the  Company  have  been  prepared  in  accordance  with  International  Financial  Reporting Standards (“IFRS”), effective for the Company as at December 31, 2015, as issued by the International Accounting  Standards Board (“IASB”), including the accounting guidance of OSFI.    The consolidated financial statements have been prepared on a historical cost basis, except for cash and cash equivalents,  marketable securities, foreclosed real estate, certain financial investments designated as available for sale and derivative  financial instruments, which have been measured at fair value.  The consolidated financial statements are presented in  Canadian dollars.    The Company separates its assets into its corporate and securitization portfolios for reporting purposes.  Corporate assets  represent the Company’s core strategic investments, and are funded by term deposits and share capital.  Securitization  assets consist primarily of mortgages that have been securitized through the market MBS program and the CMB program  and subsequently sold to third parties, in addition to reinvestment assets such as short‐term investments purchased with  CMB program mortgage principal repayments.  These assets are funded by the cash received from the sale of the associated  securities to third party investors.  The obligations to repay funds are classified as financial liabilities from securitization.     

3.      Basis of Consolidation    The consolidated financial statements include the balances of MCAN and its subsidiaries as at December 31, 2015.   

‐ 9 ‐ 

2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts)

3.      Basis of Consolidation (continued)    Subsidiaries are fully consolidated from the date on which the Company obtains control, and continue to be consolidated  until the date that such control ceases.  Per IFRS 10, Consolidated Financial Statements, an investor controls an investee  when it is exposed, or has rights, to variable returns from its involvement with the investee and has the ability to affect  those returns through its power over the investee.  The financial statements of the subsidiaries are prepared for the same  reporting period as the Company, using consistent accounting policies.    All intercompany balances due to/from subsidiaries, income and expenses and unrealized gains and losses resulting from  intercompany transactions and dividends are eliminated in full.   

4.      Summary of Significant Accounting Policies    The following are the significant accounting policies applied by the Company in the preparation of its consolidated financial  statements. Certain policies adopted in or relevant to fiscal 2015 and 2014 are also discussed below.      (1)  Financial instruments ‐ initial recognition and subsequent measurement 


Date of recognition 



All financial assets and liabilities are initially recognized on the trade date, which is the date that the Company becomes a  party to the contractual provisions of the instrument.      Measurement of financial instruments    All financial instruments are measured initially at their fair value plus, in the case of financial instruments not subsequently  recorded at fair value through the consolidated statements of income, directly attributable transaction costs. Subsequent  measurement  and  accounting  treatment  depends  principally  on  the  classification  of  financial  instruments  at  initial  recognition. The classification of an instrument in the measurement categories specified in IFRS depends on a number of  factors, including the purpose and management’s intention for which the financial instruments were acquired and their  contractual characteristics.   The Company classifies its financial instruments in the measurement categories noted below:  


Financial assets or financial liabilities held for trading  Financial assets or financial liabilities held for trading are recorded at fair value.  Changes in fair value are recognized  in the consolidated statements of income.  Interest income or expense is recorded in the consolidated statements of  income on the accrual basis. 

  A financial asset or financial liability is classified as held for trading if: 

  (a) it is acquired or incurred principally for the purpose of selling or repurchasing in the near term;    (b) on initial recognition it is part of a portfolio of identified financial instruments that are managed together and for  which there is evidence of a recent actual pattern of short‐term profit‐taking; or    (c) it  is  a  derivative  (except  for  a  derivative  that  is  a  financial  guarantee  contract  or  a  designated  and  effective  hedging instrument).  

  Derivatives are recorded at fair value and carried as assets when their fair value is positive and as liabilities when their  fair value is negative.  Changes in the fair value of derivatives are included in the consolidated statements of income.    The Company uses derivative financial instruments such as interest rate swaps to economically hedge interest rate  risk.    No derivative financial instruments have been designated for hedge accounting. 

‐ 10 ‐ 

2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts)

4.     Summary of Significant Accounting Policies (continued)    b.  

Available for sale financial investments  Available for sale investments include marketable securities, an equity investment in commercial real estate and an  equity investment in a mortgage fund.  Equity investments classified as available for sale are those that are neither  classified as held for trading nor designated at fair value through the consolidated statements of income.      Certain marketable securities are intended to be held for an indefinite period of time but may be sold in response to  needs for liquidity or in response to changes in the market conditions. 


Loans and receivables  The  loans  and  receivables  category  includes  mortgages,  other  loans,  non‐derivative  financial  assets  and  certain  financial investments with fixed or determinable payments that are not quoted in an active market, other than: 


Those that the Company intends to sell immediately or in the near term and those that the Company upon initial  recognition designates at fair value;  

Those that the Company, upon initial recognition, designates as available for sale; or    Those for which the Company may not recover substantially all of its initial investment, other than because of  credit deterioration.  



After initial measurement, financial assets classified as loans and receivables are subsequently measured at amortized  cost using the effective interest rate method (“EIM”), less any allowance for impairment.  Amortized cost is calculated  by taking into account any discount or premium on acquisition and fees and costs that are an integral part of the EIM.   The amortization is included in mortgage interest income or interest on financial investments and other loans in the  consolidated statements of income.  The losses arising from impairment are recognized in the consolidated statements  of income.    d.

Financial liabilities 

  After initial recognition, interest bearing financial liabilities are subsequently measured at amortized cost using the  EIM.    Amortized cost is calculated by taking into account any discount or premium on acquisition and fees or costs using the  EIM.  The amortization is included in the related line in the consolidated statements of income. Unamortized premiums  and discounts are recognized in the consolidated statements of income upon extinguishment of the liability.    (iii)

Transaction costs 

  Transaction costs are incremental costs that are directly attributable to the acquisition, issue or disposal of a financial asset  or financial liability.  Transaction costs are capitalized and amortized over the expected life of the instrument using the EIM,  except  for  transaction  costs  which  are  related  to  financial  assets  or  financial  liabilities  classified  as  held  for  trading  or  designated at fair value, which are expensed.    (2)  Derecognition of financial assets and financial liabilities    (i)  Financial assets    A financial asset (or, where applicable a part of a financial asset or part of a group of similar financial assets) is derecognized  when:     The rights to receive cash flows from the asset have expired; or     The Company has transferred its rights to receive cash flows from the asset or has assumed an obligation to pay the  received cash flows in full without material delay to a third party under a qualifying “pass‐through” arrangement; and  either:     the Company has transferred substantially all the risks and rewards of ownership of the financial asset, or  ‐ 11 ‐ 

2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts)

4.     Summary of Significant Accounting Policies (continued)    

the Company has neither transferred nor retained substantially all the risks and rewards of ownership of the  financial asset, but has transferred control of the financial asset. 

  When substantially all the risks and rewards of ownership of the financial asset have been transferred, the Company will  derecognize the financial asset and recognize separately as assets or liabilities any rights and obligations created or retained  in the transfer. When substantially all the risks and rewards of ownership of the financial asset have been retained, the  Company continues to recognize the financial asset and also recognizes a financial liability for the consideration received.  Certain  transaction  costs  incurred  are  also  capitalized  and  amortized  using  the  EIM.    When  the  Company  has  neither  transferred nor retained substantially all the risks and rewards of ownership of the financial asset nor transferred control  of the financial asset, the financial asset is recognized to the extent of the Company’s continuing involvement in the financial  asset.  In that case, the Company also recognizes an associated liability.     The transferred asset and the associated liability are measured on a basis that reflects the rights and obligations that the  Company has retained.     (ii)  Financial liabilities    A financial liability is derecognized when the obligation under the liability is discharged or cancelled or expires.  Where an  existing financial liability is replaced by another from the same lender on substantially different terms, or the terms of an  existing liability are substantially modified, such an exchange or modification is treated as a derecognition of the original  liability and the recognition of a new liability and the difference in the respective carrying amounts is recognized in the  consolidated statements of income.    (3) Determination of fair value    Per IFRS 13, Fair Value Measurement, fair value is defined as the price that would be received to sell an asset or paid to  transfer a liability in an orderly transaction between market participants at the measurement date.    For all other financial instruments not traded in an active market, the fair value is determined by using appropriate valuation  techniques.  Valuation techniques include the discounted cash flow method, comparison to similar instruments for which  market observable prices may exist and other relevant valuation models.     Certain financial instruments are recorded at fair value using valuation techniques in which current market transactions or  observable market data are not available.  Where available, their fair value is determined using a valuation model that has  been  tested  against  prices  or  inputs  to  actual  market  transactions  and  using  the  Company’s  best  estimate  of  the  most  appropriate model assumptions.  The fair value of certain real estate assets is determined using independent appraisals.   Models and valuations are adjusted to reflect counterparty credit and liquidity spread and limitations in the models.    (4)  Foreclosed assets held for sale    Foreclosed  assets  are  repossessed  non‐financial  assets  where  the  Company  gains  title,  ownership  or  possession  of  individual properties, such as real estate properties, which are managed for sale in an orderly manner with the proceeds,  used to reduce or repay any outstanding debt. The Company holds foreclosed properties for sale rather than for its business  use.    Held‐for‐sale foreclosed assets are initially carried at fair value less costs to sell.  In subsequent measurements, the asset is  carried at the lower of its carrying amount and fair value less the estimated cost to sell at the date of foreclosure.  Any  difference between the carrying value of the asset before foreclosure and the initially estimated realizable amount of the  asset  is  recorded  in  the  provision  for  credit  losses  line  of  the  consolidated  statements  of  income.  The  Company  predominantly relies on third‐party appraisals to determine the carrying value of foreclosed assets.    (5) Impairment of financial assets    The  Company  assesses  at  each  consolidated  financial  statement  date  whether  there  is  any  objective  evidence  that  a  financial asset or a group of financial assets is impaired.  A financial asset or a group of financial assets is deemed to be  impaired if, and only if, there is objective evidence of impairment as a result of one or more events that have occurred after  the initial recognition of the asset (an incurred “loss event”) and that loss event (or events) has an impact on the estimated  future cash flows of the financial asset or the group of financial assets that can be reliably estimated.      ‐ 12 ‐ 

2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts)

4.     Summary of Significant Accounting Policies (continued) 


  Impaired mortgages include uninsured mortgages that are more than 90 days in arrears or are less than 90 days in arrears  but  for  which  management  does  not  have  reasonable  assurance  that  the  full  amount  of  principal  and  interest  will  be  collected in a timely manner.  An insured mortgage is considered to be impaired when the mortgage is 365 days past due,  whether or not collection is in doubt.    Evidence  of  impairment  may  include  indications  that  the  borrower  or  a  group  of  borrowers  is  experiencing  significant  financial difficulty, the probability that they will enter bankruptcy or other financial reorganization, default or delinquency  in interest or principal payments and where observable data indicates that there is a measurable decrease in the estimated  future cash flows, such as changes in arrears or economic conditions that correlate with defaults.    Financial assets carried at amortized cost    For  financial  assets  carried  at  amortized  cost,  the  Company  first  assesses  individually  whether  objective  evidence  of  impairment  exists  for  financial  assets  that  are  significant,  or  collectively  for  financial  assets  that  are  not  individually  significant.  If the Company determines that no objective evidence of impairment exists for an individually assessed financial  asset, it includes the asset in a group of financial assets with similar credit risk characteristics and collectively assesses them  for impairment.  Assets that are individually assessed for impairment and for which an impairment loss is, or continues to  be, recognized are not included in a collective assessment of impairment.    If there is objective evidence that an impairment loss has occurred, the amount of the loss is measured as the difference  between the asset’s carrying amount and the present value of estimated future cash flows (excluding future expected credit  losses that have not yet been incurred).  The carrying amount of the asset is reduced through the use of an allowance  account and the amount of the loss is recognized in the consolidated statements of income.  Interest income continues to  be accrued using the rate of interest used to discount the future cash flows for the purpose of measuring the impairment  loss.    The interest income is recorded as part of the related interest income component.  Mortgages, together with the associated  allowance, are written off when there is no realistic prospect of future recovery and all collateral has been realized.  If, in a  subsequent period, the amount of the estimated impairment loss increases or decreases because of an event occurring  after the impairment was recognized, the previously recognized impairment loss is increased or reduced by adjusting the  allowance account.  If a write‐off is later recovered, the recovery is credited to the provision for credit losses. 

  The present value of the estimated future cash flows is discounted at the financial asset’s original effective interest rate  (“EIR”).  If a mortgage has a variable interest rate, the discount rate for measuring any impairment loss is the current EIR.   The calculation of the present value of estimated future cash flows reflects the projected cash flows less costs to sell.    For the purpose of a collective evaluation of impairment, financial assets are grouped on the basis of the Company’s internal  system  that  considers  credit  risk  characteristics  such  as  asset  type,  industry,  geographical  location,  collateral  type,  risk  rating,  past‐due  status  and  other  relevant  factors.    Risk  ratings  are  mapped  to  rating  agency  assessments  of  corporate  bonds.  Corporate bond historical default rates are used for an actual historical period similar to the environment at the  time of measurement, using factors such as housing starts, unemployment rate, and GDP growth.     Future cash flows on a group of financial assets that are collectively evaluated for impairment are estimated on the basis  of historical loss experience for assets with credit risk characteristics similar to those in the group.  Historical loss experience  is adjusted on the basis of current observable data to reflect the effects of current conditions on which the historical loss  experience is based and to remove the effects of conditions in the historical period that do not exist currently.  Estimates  of changes in future cash flows reflect, and are directionally consistent with, changes in related observable data from year  to year (such as changes in unemployment rates, property prices, payment status or other factors that are indicative of  incurred losses in the group and their magnitude).  The methodology and assumptions used for estimating future cash flows  are reviewed regularly to reduce any differences between loss estimates and actual loss experience.    (ii) 

Available for sale financial investments    For available for sale financial investments, the Company assesses at the consolidated financial statement date whether  there is objective evidence that an investment or a group of investments is impaired.          ‐ 13 ‐ 

2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts)

4.     Summary of Significant Accounting Policies (continued) 


  In  the  case  of  equity  investments  classified  as  available  for  sale,  one  of  the  indications  of  impairment  would  include  a  significant or prolonged decline in the fair value of the investment below its cost.  “Significant” is evaluated against the  original  cost  of  the  investment  and  “prolonged”  against  the  period  in  which  the  fair  value  has  been  below  its  original  cost.  Where there is evidence of impairment, the cumulative loss ‐ measured as the difference between the acquisition  cost  and  the  current  fair  value,  less  any  impairment  loss  on  that  investment  previously  recognized  in  the  consolidated  statements of income ‐ is removed from other comprehensive income and recognized in the consolidated statements of  income.  Impairment  losses  on  equity  investments  are  not  reversed  through  the  consolidated  statements  of  income;  increases in their fair value after impairment are recognized directly in other comprehensive income.    In the case of debt instruments classified as available for sale, impairment is assessed based on the same criteria as financial  assets carried at amortized cost. However, the amount recorded for impairment is the cumulative loss measured as the  difference between the amortized cost and the current fair value, less any impairment loss on that investment previously  recognized in the consolidated statements of income.    Future  interest  income  continues  to  be  accrued  based  on  the  reduced  carrying  amount  of  the  asset,  using  the  rate  of  interest used to discount the future cash flows for the purpose of measuring the impairment loss. The interest income is  recorded to the related interest income component.  If, in a subsequent year, the fair value of a debt instrument increases  and  the  increase  can  be  objectively  related  to  an  event  occurring  after  the  impairment  loss  was  recognized  in  the  consolidated statements of income, the impairment loss is reversed through the consolidated statements of income.    Offsetting financial instruments    Financial assets and financial liabilities where the Company is considered the principal to the underlying transactions are  offset and the net amount reported in the consolidated financial statements if, and only if, the Company currently has an  enforceable legal right to offset the recognized amounts and there is an intention to settle on a net basis, or to realize the  asset and settle the liability simultaneously.     As at December 31, 2015, the Company did not have any outstanding transactions that are subject to netting contracts with  third parties.  

  (7)  Taxes    (i)  Current tax    Current  tax  assets  and  liabilities  are  measured  at  the  amount  expected  to  be  recovered  from  or  paid  to  the  taxation  authorities.  The tax rates and tax laws used to compute the amount are those that are enacted or substantively enacted  at the consolidated financial statement date.      As a MIC under the Tax Act, the Company is able to deduct from income for tax purposes dividends paid within 90 days of  year‐end.  The Company intends to maintain its status as a MIC and intends to pay sufficient dividends in current and future  years  to  ensure  that  it  is  not  subject  to  income  taxes  in  the  MIC  entity  on  a  non‐consolidated  basis.    Accordingly,  the  Company does not record a provision for current taxes within the MIC entity, however provisions are recorded as applicable  in all subsidiaries of MCAN.     Current tax relating to items recognized directly to shareholders’ equity is recognized in equity and not in the consolidated  statements of income.  Management periodically evaluates positions taken in the Company’s tax returns with respect to  situations in which applicable tax regulations are subject to interpretation, and establishes provisions where appropriate.    (ii)  Deferred tax    Deferred tax is provided on temporary differences at the consolidated financial statement date between the tax bases of  assets and liabilities and their carrying amounts for financial reporting purposes.  Deferred tax liabilities are recognized for  all taxable temporary differences, except:      In respect of taxable temporary differences associated with investments in subsidiaries or associates and interests in  joint ventures where the timing of the reversal of the temporary differences can be controlled and it is probable that  the temporary differences will not reverse in the foreseeable future.        ‐ 14 ‐ 

2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts)

4.     Summary of Significant Accounting Policies (continued)    Deferred tax assets are recognized for all deductible temporary differences, carry forward of unused tax credits and unused  tax losses, to the extent that it is probable that taxable income will be available against which the deductible temporary  differences,  and  the  carry  forward  of  unused  tax  credits  and  unused  tax  losses  can  be  used,  except  in  the  following  instances:     Where the deferred tax asset relating to the deductible temporary difference arises from the initial recognition of an  asset or liability in a transaction that is not a business combination and, at the time of the transaction, affects neither  the accounting income nor taxable income; and    




In respect of deductible temporary differences associated with investments in subsidiaries or associates and interests  in joint ventures, deferred tax assets are recognized only to the extent that it is probable that the temporary differences  will reverse in the foreseeable future and taxable income will be available against which the temporary differences can  be utilized. 

  The carrying amount of deferred tax assets is reviewed at each consolidated financial statement date and reduced to the  extent that it is no longer probable that sufficient taxable income will be available to allow all or part of the deferred tax  asset to be utilized.  Unrecognized deferred tax assets are reassessed at each consolidated financial statement date and  are recognized to the extent that it has become probable that future taxable income will allow the deferred tax asset to be  recovered. Deferred tax assets and liabilities are measured at the tax rates that are expected to apply in the year when the  asset is realized or the liability is settled, based on tax rates (and tax laws) that have been enacted or substantively enacted  at the consolidated financial statement date.    Deferred tax relating to items recognized directly in shareholders’ equity is recognized in shareholders’ equity and not in  the consolidated statements of income.    Deferred tax assets and deferred tax liabilities are offset if a legally enforceable right exists to set off current tax assets  against current tax liabilities and the deferred taxes relate to the same taxable entity and the same taxation authority.    As a MIC under the Tax Act, the Company is able to deduct from income for tax purposes dividends paid within 90 days of  year‐end.  The Company intends to maintain its status as a MIC and intends to pay sufficient dividends in current and future  years  to  ensure  that  it  is  not  subject  to  income  taxes  in  the  MIC  entity  on  a  non‐consolidated  basis.    Accordingly,  the  Company  does  not  record  a  provision  for  deferred  taxes  within  the  MIC  entity,  however  provisions  are  recorded  as  applicable in all subsidiaries of MCAN.    Dividends on common shares    Dividends on common shares are deducted from shareholders’ equity in the quarter that they are approved.  Dividends  that  are  approved  after  the  consolidated  financial  statement  date  are  not  recognized  as  a  liability  in  the  consolidated  financial statements but are disclosed as an event after the consolidated financial statement date.    Investment in associate  The Company’s investment in its associate, MCAP Commercial LP (“MCAP”), is accounted for using the equity method. An  associate is an entity in which the Company has significant influence.     Under the equity method, the investment in the associate is carried on the consolidated balance sheets at cost plus post  acquisition changes in the Company’s share of net assets of the associate.      The  consolidated  statements  of  income  reflect  the  Company’s  proportionate  share  of  the  results  of  operations  of  the  associate. Where there has been a change recognized directly in the equity of the associate, the Company recognizes its  share of any changes and discloses this change, when applicable, in the consolidated statements of changes in shareholders’  equity.  Unrealized gains and losses resulting from transactions between the Company and the associate are eliminated to  the extent of the interest in the associate. 

  The most recent available financial statements of the associate are used by the investor in applying the equity method.  When the financial statements of an associate used in applying the equity method are prepared as of a different date from  that of the investor, adjustments shall be made for the effects of significant transactions or events that occur between that  date and the date of the investor’s financial statements.    Where necessary, adjustments are made to harmonize the accounting policies of the associate with those of the Company.   ‐ 15 ‐ 

2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts)

4.     Summary of Significant Accounting Policies (continued)    After  application  of  the  equity  method,  the  Company  determines  whether  it  is  necessary  to  recognize  an  additional  impairment loss on the Company’s investment in its associate. The Company determines at each consolidated financial  statement date whether there is any objective evidence that the investment in the associate is impaired. If this is the case,  the Company then calculates the amount of impairment as the difference between the recoverable amount of the associate  and its carrying value and recognizes the amount in the consolidated statements of income, thus reducing the carrying  value by the amount of impairment.    (10)  Revenue recognition    Revenue is recognized to the extent that it is probable that the economic benefits will flow to the Company and that the  revenue can be reliably measured, regardless of when the payment is being made. Revenue is measured at the fair value  of the consideration received or receivable, taking into account contractually defined terms of payment and excluding taxes  and duty. The Company assesses its revenue arrangements against specific criteria in order to determine if it is acting as  principal or agent. The Company has concluded that it is acting as a principal in all of its revenue arrangements.     Interest income or expense    For all financial investments measured at amortized cost and interest bearing financial assets classified as available for sale,  interest income or expense is recorded using the EIM, which reflects the rate that exactly discounts the estimated future  cash payments or receipts through the expected life of the financial instrument or a shorter period, where appropriate, to  the net carrying amount of the financial asset or liability. The calculation takes into account the contractual interest rate,  along  with  any  fees  or  incremental  costs  that  are  directly  attributable  to  the  instrument  and  all  other  premiums  or  discounts.  Interest income or expense is included in the appropriate component of the consolidated statements of income.     (11)  Cash and short‐term investments 

  Cash and short‐term investments on the consolidated balance sheets comprise cash held at banks and short‐term deposits  with original maturity dates of less than 90 days.    (12)  Share‐based payment transactions     The  cost  of  cash‐settled  transactions  is  measured  initially  at  fair  value  at  the  grant  date,  further  details  of  which  are  discussed in Note 30.  The obligations are adjusted for fluctuations in the market price of the Company’s common shares.   Changes  in  the  obligations  are  recorded  as  salaries  and  benefits  in  the  consolidated  statements  of  income  with  a  corresponding change to other liabilities.  The liability is re‐measured at fair value at each consolidated financial statement  date up to and including the settlement date.    (13)  Capital assets and intangible assets    Capital assets and intangible assets are recorded at cost less accumulated amortization.  Amortization is recorded at the  following rates:    Capital assets    Furniture and fixtures        Five years straight line  Computer hardware        Three to five years straight line  Leasehold improvements      Lease term and one renewal straight line    Intangible assets    Computer software        One year to five years straight line    The amortization expense is included in the general and administrative operating expense category in the consolidated  statement of income.    The amortization period and the amortization method for capital assets and intangible assets are reviewed at least at the  end of each reporting period.        ‐ 16 ‐ 

2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts)

4.     Summary of Significant Accounting Policies (continued)    Research and development costs    Research costs are expensed as incurred. Development expenditures on an individual project are recognized as an intangible  asset when the Company can demonstrate:     The technical feasibility of completing the intangible asset so that the asset will be available for use or sale   Its intention to complete and its ability and intention to use or sell the asset   How the asset will generate future economic benefits   The availability of resources to complete the asset   The ability to measure reliably the expenditure during development     (14)   Share capital    Ordinary  shares  are  classified as  equity.  Incremental  costs  directly  attributable  to  the  issue  of  new  ordinary  shares  are  shown in equity as a deduction, net of tax, from the proceeds.  Where the company purchases the company’s equity share  capital  (treasury  shares),  the  consideration  paid,  including  any  directly  attributable  incremental  costs  is  deducted  from  equity attributable to the company’s equity holders until the share are either cancelled or re‐issued. Where such ordinary  shares  are  subsequently  reissued,  any  consideration  received,  net  of  any  directly  attributable  incremental  transactions  costs, is included in equity.    (15)  Contingent liabilities    Provisions for legal claims are recognised when the group (a) has a present legal or constructive obligation as a result of  past events; (b) it is probable that an outflow of resources will be required to settle the obligation; and (c) the amount has  been reliably estimated.  Provisions are measured at the present value of the expenditures expected to be required to  settle the obligation using a pre‐tax rate that reflects current market assessments of the time value of money and the risks  specific to the obligation. The increase in the provision due to passage of time is included in interest expense.    (16)  Standards issued but not effective    Standards issued but not yet effective up to the date of issuance of the Company’s consolidated financial statements are  listed below.  This listing is of standards and interpretations issued that the Company reasonably expects to be applicable  at a future date.  The Company intends to adopt those standards when they become effective.     IFRS 9, Financial Instruments     In July 2014, the IASB issued a final revised IFRS 9 standard.  IFRS 9 uses a single approach to determine whether a financial  asset is measured at amortized cost or fair value, replacing the multiple rules in IAS 39.  The approach in IFRS 9 is based on  how  an  entity  manages  its  financial  instruments  in  the  context  of  its  business  model  and  the  contractual  cash  flow  characteristics of the financial assets.  The new standard also includes an expected credit loss model to replace the current  incurred loss model.  Additionally, IFRS 9 has new hedge accounting principles that are aimed to align hedge accounting  more  closely  with  risk  management.    IFRS  9  is  effective  for  annual  periods  beginning  on  or  after  January  1,  2018.    The  Company is in the process of assessing the impact of IFRS 9 on its consolidated financial statements.    IFRS 15, Revenue from Contracts with Customers     IFRS 15 provides a single principle‐based framework that applies to contracts with customers.  IFRS 15 is effective for annual  periods beginning on or after January 1, 2018.  The Company is in the process of assessing the impact of IFRS 15 on its  consolidated financial statements.    IAS 1, Presentation of Financial Statements     The  Company  will  be  required  to  adopt  amendments  to  IAS  1,  Presentation  of  Financial  Statements,  which  includes  amendments to further encourage companies to apply professional judgement in determining what information to disclose  in their financial statements, for annual periods beginning on or after January 1, 2016. Management has concluded that the  amendments to IAS 1 will have no impact on the Company’s consolidated financial statements.          ‐ 17 ‐ 

2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts)

4.     Summary of Significant Accounting Policies (continued)    IFRS 7, Financial Instruments: Disclosures     The  Company  will  be  required  to  adopt  amendments  to  IFRS  7,  Financial  Instruments:  Disclosures,  requiring  increased  disclosure regarding derecognition of financial assets and continuing involvement accounting, for annual periods beginning  on  or  after  January  1,  2016.  Management  has  concluded  that  the  amendments  to  IFRS  7  will  have  no  impact  on  the  Company’s consolidated financial statements. 

  IFRS 16, Leases    IFRS 16, Leases sets out the principles for the recognition, measurement, presentation and disclosure of leases for both  parties to a contract, i.e., the customer (‘lessee’) and the supplier (‘lessor’).  IFRS 16 is effective from January 1, 2019.  All  leases result in a company (the lessee) obtaining the right to use an asset at the start of the lease and, if lease payments  are made over time, also obtaining financing.   Accordingly, IFRS 16 eliminates the classification of leases as either operating  leases or finance leases as is required by IAS 17 and, instead, introduces a single lessee accounting model. Applying that  model, a lessee is required to recognise: (a) assets and liabilities for all leases with a term of more than 12 months, unless  the underlying asset is of low value; and (b) depreciation of lease assets separately from interest on lease liabilities in the  income statement. The Company has not yet determined the impact of IFRS 16 on its consolidated financial statements.  

  5.      Significant Accounting Judgments and Estimates     The preparation of the Company’s consolidated financial statements requires management to make judgments, estimates  and  assumptions  that  affect  the  reported  amounts  of  revenues,  expenses,  assets  and  liabilities,  and  the  disclosure  of  contingent liabilities, at the end of the reporting period.  However, uncertainty about these assumptions and estimates  could result in outcomes that require a material adjustment to the carrying amount of the asset or liability affected in future  periods.    (a) Significant Accounting Judgments    Going concern    The  Company’s  management  has  made  an  assessment  of  the  Company’s  ability  to  continue  as  a  going  concern  and  is  satisfied that the Company has the resources to continue in business for the foreseeable future.  Furthermore, management  is not aware of any material uncertainties that may cast significant doubt upon the Company’s ability to continue as a going  concern.  Therefore, the consolidated financial statements continue to be prepared on the going concern basis.     Significant influence    In determining whether it has significant influence over an entity, the Company makes certain judgments based on the  applicable accounting standards.  These judgments form the basis for the Company’s policies in accounting for its equity  investments.    Taxes    As a MIC under the Tax Act, the Company is able to deduct from income for tax purposes dividends paid within 90 days of  year‐end.  The Company intends to maintain its status as a MIC and intends to pay sufficient dividends in current and future  years  to  ensure  that  it  is  not  subject  to  income  taxes  in  the  MIC  entity  on  a  non‐consolidated  basis.    Accordingly,  the  Company does not record a provision for current and deferred taxes within the MIC entity, however provisions are recorded  as applicable in all subsidiaries of MCAN.     (b) Significant Accounting Estimates    Fair value of financial instruments    Where the fair values of financial assets and financial liabilities recorded in the consolidated financial statements cannot  be  derived  from  active  markets,  they  are  determined  using  a  variety  of  valuation  techniques  that  include  the  use  of  mathematical models.  The inputs to these models are derived from observable market data where possible, but where  observable  market  data  are  not  available,  estimates  are  required  to  establish  fair  values.    These  estimates  include  considerations of liquidity and model inputs such as discount rates, prepayment rates and default rate assumptions for  certain investments.   ‐ 18 ‐ 

2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts)

5.      Significant Accounting Judgments and Estimates (continued)    Impairment losses on mortgages    The Company reviews its individually significant mortgage balances at each consolidated financial statement date to assess  whether an impairment loss should be recorded.  In particular, estimates by management are required in the calculation of  the amount and timing of future cash flows when determining the impairment loss.  In estimating these cash flows, the  Company  makes  assumptions  about  the  borrower’s  financial  situation  and  the net  realizable  value  of  collateral.    These  estimates are based on assumptions about a number of factors, and actual results may differ, resulting in future changes  to the allowance.    Mortgages that have been assessed individually and found not to be impaired and all individually insignificant mortgages  are then assessed collectively, in groups of mortgages with similar risk characteristics, to determine whether a provision  should be made due to incurred loss events for which there is objective evidence but whose effects are not yet evident.   The collective assessment takes account of data from the mortgage portfolio (such as credit quality, levels of arrears, credit  utilization, loan to value ratios, etc.), concentrations of risks and economic data (including levels of unemployment, real  estate price indices and the performance of different individual groups).     Mortgage prepayment rates    In calculating the rate at which borrowers prepay their mortgages, the Company makes estimates based on its historical  experience.   These assumptions  impact  the  timing  of  revenue  recognition  and  the  amortization  of  mortgage premiums  using the EIM.    Taxes    Deferred tax assets are recognized for all unused tax losses to the extent that it is probable that taxable income will be  available against which the losses can be used in the subsidiaries of the Company.  Significant management judgment is  required to determine the amount of deferred tax assets that can be recognized in the subsidiaries of the Company, based  upon the likely timing and the level of future taxable income together with future tax planning strategies.    Further details on taxes are disclosed in Note 19.    Impairment of financial assets    As applicable, the Company reviews financial assets at each consolidated financial statement date to assess whether an  impairment loss should be recorded.  In particular, estimates by management are required in the calculation of the amount  and timing of future cash flows when determining the impairment loss.  These estimates are based on assumptions about  a number of factors and actual results may differ, resulting in future changes to the fair value of the asset.    

6.      Securitization Activities    The Company is an NHA MBS issuer, which involves the securitization of insured mortgages to create MBS.  The Company  issues MBS through the market MBS program, which is an internal program where it originates or purchases insured single  family mortgages for securitization.  The Company issued MBS through the CMB program; however its participation ceased  during 2015 with the maturity of the last CMB bond issuance.    Pursuant to the NHA MBS program, investors of MBS receive monthly cash flows consisting of interest and scheduled and  unscheduled  principal  payments.    Canada  Mortgage  and  Housing  Corporation  (“CMHC”)  makes  principal  and  interest  payments in the event of any MBS default by the issuer, thus fulfilling the timely payment obligation to investors.  To date,  the Company has sold MBS as part of the market MBS program and the CMB program, which are discussed below.      Market MBS Program    As part of the market MBS program, the Company may sell MBS to third parties and may also sell the net economics and  cash  flows  from  the  underlying  mortgages  (“interest‐only  strips”)  to  third  parties.    The  MBS  portion  of  the  mortgage  represents the core securitized mortgage principal and the right to receive coupon interest at a specified rate.  The interest‐ only strips represent the right to receive excess cash flows after satisfying the MBS coupon interest payment and any other  expenses  such  as  mortgage  servicing.    As  part  of  this  program,  MCAN  originates  and  purchases  insured  single  family  mortgages to sell as MBS.      ‐ 19 ‐ 

2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts)

6.      Securitization Activities (continued)    The  primary  risks  associated  with  the  market  MBS  program  are  prepayment,  liquidity  and  funding  risk,  including  the  obligation to fund 100% of any cash shortfall related to the Timely Payment (discussed below) as part of the market MBS  program.     Any mortgages securitized through the market MBS program for which derecognition is not achieved remain on MCAN’s  consolidated balance sheet as securitized assets and are also included in total exposures in the calculation of the leverage  ratio (Note 34).  For income tax purposes, mortgage securitizations by MCAN through the NHA MBS program are considered  to be true mortgage sales and therefore are not included in income tax assets (Note 34).    MCAN has capitalized certain mortgage acquisition costs.  These costs are amortized using the EIM, which incorporates  mortgage prepayment assumptions.    During  2015,  MCAN  created  $589,148  of  new  MBS  which  was  sold  to  third  parties  (2014  ‐  $561,203).    The  securitized  mortgages  remain  on  MCAN’s  consolidated  balance  sheet  while  a  corresponding  financial  liability  from  securitization  is  incurred (Notes 16 and 21) at the time that the MBS is sold to third parties, due to the fact that MCAN retains significant  continuing involvement with the assets.    During 2015, MCAN sold the interest‐only strips associated with $147,219 of mortgages securitized through the market  MBS  program  to  third  parties  (2014  ‐  $nil).    Subsequent  to  sale,  MCAN  derecognized  the  securitized  mortgages  and  associated  financial  liabilities  from  securitization  from  its  consolidated  balance  sheet  as  a  result  of  the  transfer  of  substantially all risks and rewards of ownership to the purchaser of the interest‐only strip.  As part of the transaction, MCAN  recognized a loan receivable from the third party purchaser (Note 11) and recognized a gain on sale net of unamortized  transaction costs.    In the case of mortgage defaults, MCAN is required to make scheduled principal and interest payments to investors as part  of the Timely Payment Guarantee (discussed below) and then place the mortgage/property through the insurance claims  process  to  recover  any  losses.   These defaults may  result  in  cash  flow  timing mismatches  that  may  marginally  increase  funding and liquidity risks.    CMB Program    MCAN previously participated in the CMB program, which involves the sale of MBS to the Canada Housing Trust (“CHT”).   MCAN’s participation in the CMB program ceased during 2015 with the maturity of the last remaining CMB bond issuance.     On  the  sale  of MBS  to  CHT,  MCAN  received  proceeds  for  the sale  and  incurred  a  corresponding  liability,  which  did  not  amortize over the term of the issuance and was payable in full at maturity. As the securitized mortgages repaid, MCAN  reinvested the collected principal in certain permitted investments. The securitized mortgages and reinvestment assets  were held as collateral against the CMB liabilities.     Since MCAN retained substantially all risks and rewards of ownership on the sale of the securitized mortgages to CHT, MCAN  retained the mortgages (Note 16), reinvestment assets (Notes 10 and 15) and financial liabilities from securitization (Note  21) on the consolidated balance sheets until the maturity of the CMB issuance.      MCAN entered into “pay floating, receive fixed” interest rate swaps as part of the CMB program (Note 17). The purpose of  the interest rate swaps was to hedge interest rate risk on both securitized mortgages and principal reinvestment assets that  had a floating interest rate, as substantially all interest payments on the securitization liabilities were fixed rate.     Timely Payment    Consistent with all issuers of MBS, the Company is required to remit scheduled mortgage principal and interest payments  to CMHC, even if these mortgage payments have not been collected from mortgagors.  Similarly, at the maturity of the MBS  pools that have been issued by MCAN, any outstanding principal must be paid to CMHC.  If the Company fails to make a  scheduled principal and interest payment to CMHC, CMHC may enforce the assignment of the mortgages included in all  MBS pools in addition to other assets backing the MBS issued.    As part of the market MBS program, the Company is required to fund 100% of any cash shortfall unless it has sold the  interest‐only strip, in which case the purchaser of the interest‐only strip is obligated to fund 100% of any cash shortfall.   

‐ 20 ‐ 

2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts)

6.      Securitization Activities (Continued)  Transferred financial assets that are not derecognized in their entirety    Market MBS Program    Since MCAN neither transferred nor retained risks and rewards of ownership on sale and retained significant continuing  involvement  through  the  provision  of  the  timely  payment  guarantee,  the  majority  of  the  market  MBS  program  sale  transactions resulted in MCAN continuing to recognize the securitized mortgages and financial liabilities from securitization  on its consolidated balance sheet.  The securitized mortgage balance as at December 31, 2015 was $1,075,947 (December  31, 2014 ‐ $716,112) (Note 16).  The financial liabilities from securitization balance as at December 31, 2015 was $1,070,304  (December 31, 2014 ‐ $708,122) (Note 21).    CMB Program    Since MCAN retained substantially all risks and rewards of ownership on sale, the previous CMB mortgage sale transactions  resulted in MCAN recognizing the securitized mortgages, reinvestment assets and financial liabilities from securitization on  its consolidated balance sheet.  The remaining securitized mortgage balance as at December 31, 2014 was $25,072 (Note  16).  The reinvestment asset balance as at December 31, 2014 was $12,395 (Notes 10 and 15).  The financial liabilities from  securitization balance as at December 31, 2014 was $37,941 (Note 21).  These items were all removed from the consolidated  balance sheet during 2015 upon the maturity of the CMB bond liability at which point the Company ceased its involvement  in the CMB program.    Transferred financial assets that are derecognized in their entirety but where the Company has a continuing involvement    Market MBS Program    MCAN sells MBS and the associated interest only strips to third parties and derecognizes the assets from its consolidated  balance sheet as a result of the transfer of substantially all risks and rewards on sale. The Company’s continuing involvement  is the ongoing obligation in its role as MBS issuer to service the mortgages and MBS until maturity.    The  total  outstanding  derecognized  MBS  balance  related  to  the  market  MBS  program  as  at  December  31,  2015  was  $334,232 (December 31, 2014 ‐ $230,578), which was not reflected as an asset or liability on MCAN’s consolidated balance  sheets at either date.  The MBS mature as follows: 2016 ‐ $29,272, 2017 ‐ $157,741, 2020 ‐ $147,219.   

‐ 21 ‐ 

2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts)


Cash and Cash Equivalents 




Cash and cash equivalents include balances with banks and certain short‐term investments with original maturity dates of  less than 90 days.    Refer to Note 32 for an analysis of the Company’s available credit facilities.   


Marketable Securities 



  As at December 31 



Real estate investment trusts  Corporate bonds   

$    $ 

    2015    37,958    2,777    40,735   

        $   $

2014 19,876 5,024 24,900

  Marketable  securities  are  designated  as  available  for  sale.  Corporate  bonds  mature  between  2016  and  2022  while  real  estate investment trusts have no specific maturity date. Fair values are based on bid prices quoted in active markets (real  estate investment trusts) and observable inputs other than quoted prices (corporate bonds), and changes in fair value are  recognized in the consolidated statements of comprehensive income.   


Mortgages ‐ Corporate 


  (a)   Summary    As at December 31, 2015    Corporate portfolio:  Single family mortgages     ‐ Uninsured     ‐ Insured    ‐ Uninsured ‐ completed inventory  Construction loans    ‐ Residential    ‐ Non‐residential  Commercial loans    ‐ Uninsured       As at December 31, 2014    Corporate portfolio:  Single family mortgages     ‐ Uninsured     ‐ Insured    ‐ Uninsured ‐ completed inventory  Construction loans    ‐ Residential  Commercial loans    ‐ Uninsured    

                          $                   $               $                 $

                                    Gross      Allowance  Principal Collective Individual                                      361,107 $ 1,523 $ 119 $ 83,619   ‐  ‐  31,415   135   ‐              352,314   2,286   220   5,632   37   ‐              115,281   939   ‐  949,368 $ 4,920 $ 339 $

              Total             1,642  $ ‐    135        2,506    37        939    5,259  $

Gross      Allowance  Principal Collective Individual                                     290,715 $ 1,220 $ 367 $ 132,290   ‐  ‐  21,530   92   ‐              374,468   2,385   275               81,438   635   ‐  900,441 $ 4,332 $ 642 $

  Net Total  Principal             1,587  $ 289,128 ‐  132,290 92  21,438 2,660  635  4,974 

Net Principal

359,465 83,619 31,280 349,808 5,595 114,342 944,109



80,803 895,467

Gross principal as presented in the tables above includes unamortized capitalized transaction costs and accrued interest.  

‐ 22 ‐ 

2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts)

9.      Mortgages ‐ Corporate (continued)    MCAN’s  corporate  mortgage  portfolio  includes  insured  and  uninsured  single  family  mortgages.    The  Company does  not  invest in the United States mortgage market.  Uninsured mortgages may not exceed 80% of the value of the real estate  securing  such  loans  at  the  time  of  funding.    Residential  mortgages  insured  by  CMHC  or  Genworth  Financial  Mortgage  Insurance Company Canada Inc. (“Genworth”) may exceed this ratio.    Uninsured completed inventory loans are credit facilities extended to developers to provide interim mortgage financing on  residential  units  (condominium  or  freehold),  where  all  construction  has  been  completed  and  therefore  no  further  construction risk exists.  Satisfactory confirmation that all units are substantially complete is required prior to funding all  inventory  loans.    Final  occupancy  permits,  condo  corporation  registration  and/or  written  confirmation  by  the  cost  consultant as to the completion of the units are examples of verification measures.    Residential construction loans are made to homebuilders to finance residential construction projects. These loans generally  have a floating interest rate and terms of one to two years.    Commercial loans include commercial term mortgages and high ratio mortgage loans.     The weighted average yield of the Company’s corporate mortgage portfolio is as follows:                    


As at December 31    Single family ‐ uninsured  Single family ‐ uninsured completed inventory  Single family ‐ insured  Construction  Commercial  Total 

2015   4.42% 5.10% 3.80% 5.53% 7.22% 5.15%

2014     4.78% 5.41% 4.11% 5.67% 8.31% 5.38%

  Outstanding commitments for future fundings of mortgages intended for the Company’s corporate portfolio are as follows:                     

      $            $ 

As at December 31    Single family ‐ uninsured  Single family ‐ uninsured completed inventory  Single family ‐ insured  Construction ‐ residential  Construction ‐ non‐residential  Commercial  Total 



10,396  789  30,691  259,684  1,593  5,089  308,242 



25,435 404 71,606 238,102 ‐ 1,609 337,156

The fair value of the corporate mortgage portfolio as at December 31, 2015 was $958,772 (December 31, 2014 ‐ $911,882).   Fair  values  are  calculated  on  a  discounted  cash  flow  basis  using  the  prevailing  market  rates  for  similar  mortgages.    For  information regarding the maturity dates of the Company’s mortgages, refer to Note 33.    As at December 31, 2015, single family insured mortgages included $21,250 of mortgages that had been securitized through  the market MBS program, however the underlying MBS security has been retained by the Company for liquidity purposes  (December 31, 2014 ‐ $25,638).    As at December 31, 2014, the Company had $11,304 of insured single family mortgages pledged as collateral as part of the  CMB program. 

‐ 23 ‐ 

2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts)


Mortgages ‐ Corporate (continued) 










(b)     Geographic Analysis  




As at December 31, 2015    Ontario  Alberta  British Columbia  Quebec  Atlantic Provinces  Other   

Single Family       $ 307,061   74,301   45,514   15,575   20,151   11,762 $ 474,364

Construction       $ 154,006   76,743   104,855   ‐   ‐   19,799 $ 355,403

  Commercial       $ 72,275   17,991   12,430   ‐   11,500   146 $ 114,342

As at December 31, 2014    Ontario  Alberta  British Columbia  Quebec  Atlantic Provinces  Other   

Single Family     $ 239,694 77,730 58,014 23,081 31,927 12,410 $ 442,856

Construction     $ 128,110 101,607 125,873 ‐ ‐ 16,218 $ 371,808

  Commercial     $ 33,086 31,716 3,523 ‐ 12,246 232 $ 80,803



(c)   Mortgage Allowances 




      $           $




Total         533,342  169,035  162,799  15,575  31,651  31,707  944,109 

56.5% 17.9% 17.2% 1.6% 3.4% 3.4% 100.0%

Total   400,890  211,053  187,410  23,081  44,173  28,860  895,467 

44.8% 23.6% 20.9% 2.6% 4.9% 3.2% 100.0%




Details of the collective and individual allowances for mortgage credit losses for the current and prior years are as follows:       Balance, beginning of year  Provisions  Reversals of provisions  Write‐offs, net  Balance, end of year 

Collective   $


  4,332 $ 647 ‐ (59) 4,920 $

Individual   642 $ 721 (698) (326) 339 $

(d)   Arrears and Impaired Mortgages                    Mortgages past due but not impaired are as follows:                            1 to 30            31 to 60 As at December 31, 2015             days             days                Single family ‐ uninsured   $ 8,132 $ 3,374 Single family ‐ insured     2,269   273     $ 10,401 $ 3,647

‐ 24 ‐ 

2015 Total   4,974 $ 1,368 (698) (385) 5,259 $

Collective   4,265  $ 180  ‐  (113) 4,332  $

                          61 to 90           days        $ 1,124 ‐  $ 1,124

2014 Total

Individual   1,087  $ 686  (880) (251) 642  $

                        Over 90            days        $ ‐  1,990    $ 1,990 

5,352 866 (880) (364) 4,974

        Total   $ $

12,630 4,532 17,162

2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts)


Mortgages ‐ Corporate (continued) 


  As at December 31, 2014    Single family ‐ uninsured   Single family ‐ insured    


As at December 31, 2015    Ontario  Alberta  Quebec  Atlantic Provinces  Other   


As at December 31, 2014    Ontario  Alberta  British Columbia  Quebec  Atlantic Provinces   

        31 to 60 days   $ 3,593 1,969 $ 5,562

        1 to 30             days    $ 7,877 1,997 $ 9,874

        61 to 90             days    $ 2,600 899 $ 3,499

Impaired mortgages (net of individual allowances) are as follows:      



        Over 90             days 


  ‐  2,540  2,540 


SF Insured   98 ‐  364   69   ‐  $ 531

SF Uninsured     $ 873 322   614   143   244   $ 2,196

    Residential Construction     $ ‐  ‐    ‐    ‐    ‐    $ ‐ 

SF Insured     $ ‐ ‐  ‐  250   ‐  $ 250

SF Uninsured     $ 388 386   1,124   694   190   $ 2,782

Residential Construction     $ 4,826  ‐    526    ‐    ‐    $ 5,352 


As at December 31    Corporate assets:  Investment ‐ commercial real estate  Investment ‐ KingSett High Yield Fund  Asset‐backed commercial paper      Securitization assets:  Insured mortgage‐backed securities (in trust for CMB program)  


$ $ $




10.  Financial Investments                          


$ $


    2015       31,102    10,691    ‐    41,793        ‐    ‐   

14,070 7,405 21,475


Total   $


971 322 978 212 244 2,727

Total   $


5,214 386 1,650 944 190 8,384

2014 $


23,512 4,500 457 28,469

$ $

907 907

Corporate Assets    The Company holds an equity investment in a commercial real estate investment fund in which it has a 14.1% equity interest.   The  fund  invests  primarily  in  commercial  office  buildings  and  its  fair  value  is  based  on  independent  appraisals  of  the  buildings.  As property acquisitions are made by the fund, the Company advances its proportionate share to finance the  acquisitions.  During 2015, the Company recorded a $5,957 gross increase in the fair value of the investment (2014 ‐ $4,399),  which  is  recognized  in  the  consolidated  statements  of  comprehensive  income  net  of  deferred  taxes.    Additionally,  the  Company recorded distribution income from this investment in 2015 of $2,509 (2014 ‐ $676), which is reflected in interest  on financial investments and other loans. 

‐ 25 ‐ 

2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts)

10.   Financial Investments (continued)    The Company has funded an investment in the KingSett High Yield Fund in which it has a 9% equity interest.  The fund invests  in mortgages secured by real estate with a focus on mezzanine, subordinate and bridge mortgages.  As mortgage advances  are made by the fund, the Company advances its proportionate share.  The fund pays a base monthly distribution of 9%,  and distributes any additional income earned on a quarterly basis.  The Company’s total funding commitment is $36,000,  which consists of $24,000 of capital advances for the fund and $12,000 that supports credit facilities.  As at December 31,  2015, the Company’s unfunded commitment was $25,425 (December 31, 2014 ‐ $31,500).    Both investments noted above are designated as available for sale, with changes in fair value recognized in the consolidated  statements of comprehensive income.    Securitization Assets    Insured MBS (held in trust for the CMB program) represented receivables from third party MBS issuers held as principal  reinvestment assets as part of the Company’s participation in the CMB program. The weighted average yield was 1.53% as  at December 31, 2014. The fair value of MBS held in trust for the CMB program as at December 31, 2014 was $907.   

11.  Other Loans 



  As at December 31 


Loans receivable ‐ Executive Share Purchase Plan  Loans receivable ‐ MCAP  Loans receivable ‐ other   


All other loans are classified as loans and receivables.








30  30  6 

$      $ 

1,559    ‐    2,617    4,176   






2014  $


1,523 164 421 2,108

12.    Equity Investment in MCAP Commercial LP    As at December 31, 2015, the Company held a 14.70% equity interest in MCAP (December 31, 2014 ‐ 14.75%), consisting of  15.0 % of voting class A units (December 31, 2014 ‐ 15.0 %), 0% of non‐voting class B units (December 31, 2014 ‐ 0%) and   17.0 % of non‐voting class C units (December 31, 2014 ‐  17.0 %).   The equity interest represents 4.3 million units held by  MCAN from 29.2 million total outstanding MCAP partnership units.  MCAN holds a 15.0% voting interest in MCAP through  its class A units (December 31, 2014 ‐ 15.0%). 

  Since MCAP’s fiscal year end is November 30th, MCAN records equity income from MCAP on a one‐month lag.  To the extent  that MCAP has a material transaction during the one‐month lag, MCAN is required to reflect the transaction in the month  in which it occurred instead of the subsequent month.     MCAP’s  head  office  is  located  at  200  King  Street  West,  Suite  400,  Toronto,  Ontario,  Canada.    Although  MCAN’s  voting  interest in MCAP was less than 20% as at December 31, 2015, MCAN uses the equity basis of accounting for the investment  as it has significant influence in MCAP per IAS 28, Investments in Associates and Joint Ventures, as a result of its entitlement  to a position on MCAP’s Board of Directors.    During 2015, the Company’s equity interest was reduced from 14.75% to 14.70% upon the issuance of new Class B units to  another partner of MCAP. As a result of this transaction, the Company recognized a $68 gain on dilution.                            

Years Ended December 31    Balance, beginning of year  Equity income  Dilution gain  Carrying value of portion of investment sold  Distributions received  Balance, end of year           















‐ 26 ‐ 

$          $

2015      38,792  10,096    68    ‐    (4,765)  44,191 

     $           $           

2014 39,246 6,182 71 (2,219) (4,488) 38,792

2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts)


Equity Investment in MCAP Commercial LP (continued)  


As at November 30    MCAP's balance sheet:    Assets    Liabilities    Equity      Year Ended November 30    MCAP revenue and net income:    Revenue    Net income 


Selected MCAP financial information is as follows: 


    2014     21,081,191    $  13,918,671 20,748,503      13,623,804 332,688      294,867             2015      2014                 419,159    $ 312,044 68,660    $ 40,558 2015   









        $  $ 

  13.    Foreclosed Real Estate    The Company holds a real estate investment which is a previously impaired residential construction loan that was foreclosed  upon.  The investment is carried at the lower of its carrying amount and fair value less estimated costs to sell.     During 2014, the Company sold another real estate investment for a realized a gain of $1,115.   

14.  Other Assets 


  As at December 31    Corporate assets:  Receivables  Capital assets, net  Intangible assets, net  Prepaid expenses  Related party receivable ‐ MCAP  Other   



    2015        219    945    668    569    21    204    2,626   


2014   $


1,247 667 555 504 53 41 3,067

Other  securitization  assets,  totalling  $2,853  as  at  December  31, 2015  (December  31,  2014  ‐  $1,441),  consist  of  prepaid  expenses relating to the Company’s participation in securitization programs.  Other assets are carried at cost.                                             

The capital assets and intangible assets continuity is as follows:         Furniture &   Computer       Fixtures   Hardware   Cost      At January 1, 2014  $  793 $ 1,351 Additions    ‐ 203 At December 31, 2014    793 1,554 Additions    23 147   816 1,701 At December 31, 2015        Amortization      At January 1, 2014    791 1,207 Amortization for the year    1 84 At December 31, 2014    792 1,291 Amortization for the year    3 98 At December 31, 2015    795 1,389       Net Book Value      At December 31, 2014    1 263 $  21 $ 312 At December 31, 2015  ‐ 27 ‐ 

Leasehold   Improvements   $

1,565 9 1,574 263 1,837 1,109 62 1,171 54 1,225


403 612

    Capital Assets    Total      $ 3,709    212    3,921    433    4,354        3,107    147    3,254    155    3,409        667    $ 945   

      Intangible     Assets     $  4,315   71   4,386   304   4,690       3,691   140   3,831   191   4,022       555 $  668

2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts)

    2015      13,112    ‐    13,112   

15.  Short‐Term Investments               

  As at December 31    Securitization program cash held in trust  Commercial paper (in trust for CMB program)  

$ $

2014 $ $

5,275 11,488 16,763

Short term investments consist of cash held in trust for securitization programs and previously included commercial paper  held as reinvestment assets for the CMB program, and mature within 90 days.  Securitization program cash held in trust  represents securitized mortgage principal collections from borrowers payable to MBS holders. The weighted average yield  of the commercial paper was 1.18% at December 31, 2014.     

16.   Mortgages ‐ Securitized     MCAN’s securitized mortgage portfolio consists of insured mortgages securitized through the market MBS program and,  previously, the CMB program.  These mortgages are held as collateral against the related securitization liabilities (Notes 6  and 21).     

(a)   Summary 





As at December 31    Single family insured ‐ Market MBS program  Single family insured ‐ CMB program   

2015    $ 1,075,947      ‐    $ 1,075,947   

      $   $


Certain capitalized transaction costs are included in mortgages and are amortized using the EIM.  As at December 31, 2015,  the unamortized capitalized cost balance was $13,563 (December 31, 2014 ‐ $9,089).  The amortization of these transaction  costs incorporates a 12% annual mortgage prepayment rate.    All mortgages in the securitized portfolio are insured, therefore they do not have a collective allowance for credit losses.   The  fair  value  of  the  securitized  mortgage  portfolio  as  at  December  31,  2015  was  $1,107,168  (December  31,  2014  ‐  $762,537).    The weighted average yield of the Company’s securitized mortgage portfolio is as follows:    2015 2014 As at December 31    Single family ‐ Market MBS program  2.48% 2.74%  ‐ 3.79% Single family ‐ CMB program  Total  2.48% 2.78%

2014  716,112 25,072 741,184


(b)  Geographic Analysis     As at    Ontario  Alberta  British Columbia  Quebec  Atlantic Provinces  Other   

      $            $ 



        December 31, 2015        589,912 54.8%  239,192 22.2%  121,811 11.3%  43,960 4.1%  43,712 4.1%  37,360 3.5%  1,075,947 100.0% 

‐ 28 ‐ 



         December 31, 2014      $ 353,340  47.7%   177,481  23.9%   104,243  14.1%   42,579  5.7%   36,205  4.9%   27,336  3.7% $ 741,184  100.0%

2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts)

16.   Mortgages ‐ Securitized (continued)                 

Mortgages past due but not impaired are as follows:                    1 to 30  As at December 31, 2015     days         Single family ‐ Market MBS program  $ 10,651   $ 10,651

              31 to 60   days     $ 1,849 $ 1,849

              61 to 90   days     $ 1,356 $ 1,356

              Over 90    days     $ 505  $ 505 

  As at December 31, 2014        Single family ‐ Market MBS program  Single family ‐ CMB program   

      31 to 60   days     $ 947 ‐ $ 947

      61 to 90   days     $ 80 108 $ 188

      Over 90    days     $ 825  145  $ 970 

    Total   $ $

14,361 14,361


        1 to 30   days     $ 5,684 757 $ 6,441

Total   $ $

7,536 1,010 8,546

There were no impaired securitized mortgages as at December 31, 2015 or December 31, 2014.   

17.    Derivative Financial Instruments    The  Company  enters  into  interest  rate  swaps  to  manage  interest  rate  risk  between  the  time  that  a  mortgage  rate  is  committed to borrowers and the time that the mortgage is funded, or in the case of mortgages securitized through the  market  MBS  program,  the  time  that  the  mortgage  is  securitized.    The  interest  rate  swap  counterparty  is  a  Canadian  chartered bank.  The mortgage commitment interest rate swap is included in other assets or other liabilities depending on  its balance.    As part of its participation in the CMB program, the Company entered into “pay‐floating, receive‐fixed” interest rate swaps  to hedge interest rate risk on both securitized mortgages and principal reinvestment assets that had a floating interest rate.      The interest rate swaps are carried at fair value, which is calculated by discounting future net cash flows based on forward  interest rates.      As at December 31, 2015, there were no outstanding derivative financial instrument notional balances and the fair value of  all instruments was $nil.                       

    Less than  One to  Three to  Over five  As at December 31, 2014    one year  three years five years   years                                Mortgage commitment interest rate swaps ‐                      fair value  $ ‐  $ ‐  $ (133)  $ ‐    $ Mortgage commitment interest rate swaps ‐                                outstanding notional  $ ‐  $ ‐   $ 43,500   $ ‐    $                               CMB interest rate swaps ‐ fair value  $ 71   $ ‐  $ ‐  $ ‐    $ CMB interest rate swaps ‐ outstanding notional $ 6,066   $ ‐  $ ‐  $ ‐    $


(133) 43,500 71 6,066

During 2015, the Company incurred net realized and unrealized losses of $2,914  (2014 ‐ $1,729) on the interest rate swaps  used to hedge interest rate risk on mortgage funding commitments.  Any offsetting gains are recognized over the duration  of the mortgages securitized through the market MBS program through higher spread income, or in the case of mortgages  hedged for whole loan sales, when the mortgages are sold to third parties.    The Company does not apply hedge accounting and accordingly, changes in the fair value of the derivatives are not netted  against  income  recognized  from  the  hedged  instruments  (e.g.  spread  income  over  duration  of  market  MBS  program  issuance, whole loan gains on sale).            ‐ 29 ‐ 

2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts)

17.    Derivative Financial Instruments (continued)                         

Activity related to the CMB interest rate swaps in the current and prior years was as follows:        Years Ended December 31                Balance, beginning of year            $      Net interest rate swap payments (receipts)              Unrealized derivative financial instrument (loss) gain                                Balance, end of year            $ 




2015      71  $   (79)  8    (71)    ‐  $

2014 1,448 (1,343) (34) (1,377) 71

  18.    Term Deposits    Term deposits are issued to various individuals and institutions with original maturities ranging from 30 days to five years.   The weighted average term deposit interest rate as at December 31, 2015 was 2.26% (December 31, 2014 ‐ 2.41%).  The  Company’s term deposits are eligible for CDIC deposit insurance.    Term  deposits  mature  as  follows:  less  than  one  year  ‐  $575,914  (December  31,  2014  ‐  $549,131);  one  to  three  years  ‐  $289,178 (December 31, 2014 ‐ $233,070); three to five years ‐ $37,949 (December 31, 2014 ‐ $39,541).    Term deposits are classified as other financial liabilities and are recorded at amortized cost.  The estimated fair value of  term deposits as at December 31, 2015 was $905,167 (December 31, 2014 ‐ $825,755), and is determined by discounting  the contractual cash flows using market interest rates currently offered for deposits of similar remaining maturities. 

19.    Income Taxes                                                                    

The composition of the provision for (recovery) of income taxes is as follows:     Years Ended December 31      Income before income taxes  Statutory rate of tax  Tax provision (recovery) before the following:    Income subject to tax in subsidiaries          Years Ended December 31      Current tax    Current tax provision  Deferred tax provision (recovery)    Financial investment    Relating to loss carry forward benefit    Other     

  $        $        $            $ 

The composition of the deferred tax asset and liability is as follows:     As at December 31   



Deferred tax asset    Loss carry forward benefit    Other          Deferred tax liability    Financial investments    Other     



            ‐ 30 ‐ 

    $    $          $    $ 

        2015         32,768  $ 0%    ‐      (89)    (89) $     2015               ‐  $       330      (328)    (91)    (89) $     2015    910    215    1,125        2,299    ‐    2,299   


2014 26,456 0% ‐ 1,010 1,010 2014

102 155 813 (60) 1,010

2014 $


582 191 773

    $   $

1,177 69 1,246

2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts)


19.  Income Taxes (continued)               

The Company has loss carry forward amounts in the non‐consolidated MIC entity of $11,710  (December 31, 2014 ‐ $6,175),  the benefit of which has not been recorded to deferred taxes.  Tax loss carry forwards expire after 20 years, as follows:                  2032      $ 210 2033      5,965 2034      5,535         $  11,710

  20.  Other Liabilities                         

  As at December 31    Corporate liabilities:  Accounts payable and accrued charges  Dividends payable  Derivative financial instruments      Securitization liabilities: Other   

Note $ 17 $ $ $

    2015        5,805    6,607    ‐    12,412        ‐    ‐   

          $      $      $  $ 

2014 5,243 5,826 133 11,202 42 42

  21.  Financial Liabilities from Securitization 


  Financial liabilities from securitization include financial liabilities relating to the Company’s participation in the market MBS program and, previously, the CMB program.  As at December 31 



Financial liabilities ‐ Market MBS program Financial liabilities ‐ CMB program   

6 6   

$   $ 



1,070,304  ‐    1,070,304 


2014 $ $

708,122 37,941 746,063

The financial liabilities ‐ market MBS program had a weighted average interest rate of 1.87% (December 31, 2014 ‐ 2.07%)  as  at  December  31,  2015.  The  financial  liabilities  ‐  CMB  program  had  a  weighted  average  interest  rate  of  3.21%  as  at  December 31, 2014.    Financial liabilities from securitization as at December 31, 2015 mature as follows: 2018 ‐ $137,731, 2019 ‐ $504,041, 2020  ‐ $428,532. 

  22.  Share Capital and Contributed Surplus                       

                                The authorized share capital of the Company is unlimited common shares with no par value.                          Number           Number      of Shares     2015 of Shares                    Balance, January 1  20,807,761   $ 183,939     20,460,936    Issued                       Rights offering  1,406,084     15,111     ‐         Dividend reinvestment plan  568,588     7,332     346,825    Balance, December 31  22,782,433   $ 206,382     20,807,761   

‐ 31 ‐ 



    $          $ 

179,215 ‐ 4,724 183,939

2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts)

22.   Share Capital and Contributed Surplus (continued)    During 2015, the Company completed a rights offering. The rights offering raised net proceeds of $15,111 with 1,406,084  new common shares issued.    During 2015, the Company issued 568,588  (2014 ‐346,825) shares under the dividend reinvestment plan (“DRIP”) out of  treasury  at  the  weighted  average  trading  price  for  the  5  days  preceding  such  issue  less  a  discount  of  2%.    The  DRIP  participation rate for the December 31, 2015 dividend was 14% (December 31, 2014 ‐ 31%).    The Company had no potentially dilutive instruments as at December 31, 2015 or December 31, 2014.    Contributed surplus of $510 represents the discount on the repurchase of warrants in 2004. 

  23.   Dividends    Subsequent to the end of the year and before the date that these consolidated financial statements were authorized for  issuance, the Board declared a quarterly dividend of $0.29 per share payable on March 31, 2016 to shareholders of record  as of March 15, 2016. 

            Accumulated other comprehensive income consists of unrealized gains and losses on available for sale marketable securities and financial investments.         2015  2014 As at December 31      To be reclassified to the income statement in subsequent periods:       $ (2,571)  $ (325) Unrealized gain (loss) on available for sale marketable securities     13,675    7,718 Unrealized gain on available for sale financial investments (1,811)  (1,020) Less: deferred taxes    11,864    6,698       $ 9,293    $ 6,373

24.  Accumulated Other Comprehensive Income                            

25.   Fees    Fees include extension, renewal and letter of credit fees earned on the Company’s corporate mortgage portfolio. 

26.  Mortgage Expenses                    

  Corporate Assets    Years Ended December 31    Mortgage servicing expense  Letter of credit expense  Other mortgage expenses   











2015            3,016  $ 623  184      3,823  $

2014 2,952 618 250 3,820

Letter of credit expense relates to outstanding letters of credit in one of the Company’s credit facilities, discussed in note  32.    Securitization Assets    Mortgage expenses associated with securitization assets consist primarily of mortgage servicing expenses.          ‐ 32 ‐ 

2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts)

    2015      647  23  (395) 275 

27.  Provision for Credit Losses 


  Years Ended December 31    Mortgages ‐ collective provisions  Mortgages ‐ individual provisions (reversals), net Other provisions (recoveries), net   



    Note    9 9




2014 $


180 (194) (969) (983)

28.   Other Securitization Income    Other  securitization  income  includes  net  interest  rate  swap  receipts  from  the  CMB  program  and  market  MBS  program  interest‐only strip gains on sale. 

29.   Whole Loan Gain on Sale Income    The Company regularly sells mortgages to third party mortgage aggregators on a whole‐loan basis with mortgage premiums  received at the time of sale. The Company maintains renewal rights on these sales.    During 2015, the Company sold $26,215 of insured mortgages (2014 ‐ $69,590) and recorded a gain on sale of $626 (2014 ‐  $1,296). 

  30.    Related Party Disclosures   


The consolidated financial statements include the financial statements of the Company and its equity‐accounted associate,  MCAP.  The Company holds a 14.70% equity interest in MCAP (December 31, 2014 ‐ 14.75%), a non‐public entity.  MCAP’s  principal activities include the origination and servicing of mortgages.  The Company holds one of five seats on MCAP’s  Board of Directors.     Transactions  between  the  Company  and  its  subsidiaries  meet  the  definition  of  related  party  transactions.  If  these  transactions are eliminated on consolidation, they are not disclosed as related party transactions.    During  2015,  the  Company  purchased  certain  corporate  services  from  MCAP  in  the  amount  of  $231  (2014  ‐  $547)  and  purchased certain mortgage origination and administration services from MCAP in the amount of $3,840 (2014 ‐ $3,128).   Also, the Company received $4,841 (2014 ‐ $1,720) of mortgage fees from MCAP.     During 2015, the Company paid $5,346 in mortgage premiums to MCAP as part of the acquisition of mortgages securitized  through the market MBS program (2014 ‐ $7,814).    As at December 31, 2014, MCAN held loans receivable from MCAP of $164 bearing interest at 5% that were repaid during  2015.     The Company holds construction loans totalling $3,971 as at December 31, 2015 for which the borrower is a close family  member of a member of the Board (December 31, 2014 ‐ $5,285).  The loans were contracted at market terms.    All related party transactions noted above were in the normal course of business.    Compensation of key management personnel, which include the President and Chief Executive Officer, Vice President and  Chief Financial Officer, Vice President and Chief Investment Officer, Vice President and Chief Risk Officer and Vice President,  Operations, is as follows:     Years Ended December 31  2015      2014


Salaries and short term employee benefits  Other long term benefits   

$   $

            ‐ 33 ‐ 

2,220    56    2,276   

$   $

1,961 202 2,163

2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts)

30.    Related Party Disclosures (continued)    Executive Share Purchase Plan    The  Company  has  an  Executive  Share  Purchase  Plan  (the  “Share  Purchase  Plan”)  whereby  the  Board  of  Directors  can  approve loans to key personnel for the purpose of purchasing the Company’s common shares.  The maximum amount of  loans approved under the Share Purchase Plan is limited to 10% of the issued and outstanding common shares.      Dividend  distributions  on  the  common  shares  are  used  to  reduce  the  principal  balance  of  the  loans  as  follows:  50%  of  regular distributions; 75% of capital gain distributions.  Common shares are issued out of treasury for the Share Purchase  Plan at the weighted average trading price for the 20 days preceding such issue.    The Company advanced $185 of new loans under the Share Purchase Plan during 2015 (2014 ‐ $nil). The loans advanced  were  provided  to  purchase  shares  issued  through  the  rights  offering.  As  at  December  31,  2015,  $1,559  of  loans  were  outstanding (December 31, 2014 ‐ $1,523) (Note 11).  The loans under the Share Purchase Plan bear interest at prime plus  1% (3.7%) as at December 31, 2015 (December 31, 2014 ‐ prime plus 1% (4%)) and have a five‐year term.  The shares are  pledged as security for the loans and had a fair value of $2,469 as at December 31, 2015 (December 31, 2014 ‐ $2,738).    During 2015, MCAN recognized $58 of interest income (2014 ‐ $62) on the Share Purchase Plan loans.    Deferred Share Units Plan     The Company has a Deferred Share Units Plan (the “DSU Plan”) whereby the Board of Directors granted units under the  DSU  Plan  to  the  President  and  Chief  Executive  Officer  (the  “DSU  Participant”).   Each  unit  is  equivalent  in  value  to  one  common share of the Company.  Following his retirement/termination date, the DSU Participant is entitled to receive cash  for each unit.  The individual unit value is based on the average market value of the Company’s common shares for the five  days preceding the retirement/termination date.  The DSU Participant was granted 30,000 units under the DSU Plan during  2010.  The DSU Participant is entitled to receive dividend distributions in the form of additional units.  All dividends paid  after July 6, 2014 vest immediately such that as at December 31, 2015, all 48,890 units issued had vested (December 31,  2014 ‐ 44,905).    The Company recognizes compensation recoveries or expenses associated with the DSU Plan over the vesting period.  The  compensation expense (recovery) recognized related to the DSU Plan for 2015 was $(61) (2014 ‐ $147). As at December 31,  2015, the accrued DSU Plan liability was $581 (December 31, 2014 ‐ $643).     Restricted Share Units Plan     The Company has a Restricted Share Units Plan (the “RSU Plan”) whereby the Board of Directors granted units under the  RSU Plan to certain members of senior management of the Company (the “RSU Participants”).  Each unit is equivalent in  value to one common share of the Company.  The RSU Participants are entitled to receive cash for each unit three years  subsequent to the awarding of the units subject to continued employment with the Company.  The individual unit values  are based on the value of the Company’s common shares at the time of payment.  In addition, the RSU Participants are  entitled to receive dividend distributions in the form of additional units.  All RSU units vest after three years.     During 2015, the RSU Participants were granted 35,120 units under the RSU Plan (2014 ‐ 14,999).  As at December 31, 2015,  65,802 units were outstanding (December 31, 2014 ‐ 27,984).  As at December 31, 2015, no units had vested (December  31, 2014 ‐ nil).     The Company recognizes compensation expenses associated with the RSU Plan over the vesting period.  The compensation  expense recognized related to the RSU Plan for 2015 was $152 (2014 ‐ $75).  As at December 31, 2015, the accrued RSU  Plan liability was $229 (December 31, 2014 ‐ $77).                       ‐ 34 ‐ 

2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts)

31.   Commitments and Contingencies    The Company’s mortgage funding commitments relate primarily to its corporate residential construction loan portfolio.   The  commitment  as  noted  below  represents  the  undrawn  portion  of  the  authorized  loan  facility  for  construction  and  commercial loans.  For single family mortgages, the commitment represents irrevocable offers to clients that the Company  is contractually obligated to fund.    For further details on the commitment associated with the KingSett High Yield Fund investment, refer to Note 10.    The Company also has contractual obligations associated with its premises lease.                 

  As at December 31, 2015    Mortgage funding commitments  Commitment ‐ KingSett High Yield Fund  Operating lease   


Less than   one year       $ 255,987   ‐  575   $ 256,562  


One to   three years        $ 52,255     ‐    1,496   $ 53,751  


Three to    five years        $ ‐    ‐    1,193   $ 1,193  


Over five   years        $  ‐      25,425      1,881    $  27,306   

    Total      $ 308,242   25,425   5,145 $ 338,812

  The Company incurred $492 of operating lease expenses during 2015 (2014 ‐ $418), included in general and administrative  expenses.      The Company outsources the majority of its mortgage servicing and continues to pay servicing expenses as long as the  mortgages remain on its consolidated balance sheet.      In the ordinary course of business, MCAN and its service providers (including MCAP), their subsidiaries and related parties  may from time to time be party to legal proceedings which may result in unplanned payments to third parties.      To the best of its knowledge, the Company’s management does not expect the outcome of any existing proceedings to have  a material effect on the consolidated financial position or results of operations of the Company.  

   32.    Credit Facilities     The Company has a line of credit from a Canadian chartered bank that is a $75,000 facility bearing interest at prime plus  0.75% (3.45%) at December 31, 2015 (December 31, 2014 ‐ prime plus 0.75% (3.75%)).  The facility has a sub limit of $50,000  for issued letters of credit and $50,000 for overdrafts, and is due and payable upon demand.  As at December 31, 2015, the  outstanding overdraft balance was $nil (December 31, 2014 ‐ $nil).  The letters of credit have a term of up to one year from  the date of issuance, plus a renewal clause providing for an automatic one‐year extension at the maturity date subject to  the bank’s option to cancel by written notice at least 30 days prior to the letters of credit expiry date.  The letters of credit  are for the purpose of supporting developer obligations to municipalities in conjunction with residential construction loans.   As at December 31, 2015, there were letters of credit in the amount of $35,863 issued (December 31, 2014 ‐ $36,357) and  additional letters of credit in the amount of $22,936 committed but not issued (December 31, 2014 ‐ $16,347).    The Company maintains a credit warehouse facility with a Schedule III Canadian bank which can be drawn as required as  mortgage fundings occur.  The facility bears interest at the prime rate (2.70%) and carries a standby charge on the unused  portion of the facility equal to 0.25% of amounts up to $35,000 and 0.50% of amounts over $35,000.  The facility provides  for up to $50,000 of borrowings. Insured mortgages are eligible to act as collateral in the facility for a period of no longer  than one year.  As at December 31, 2015, the Company had borrowed $nil from this facility (December 31, 2014 ‐ $nil).      Subsequent  to  year  end,  the  Schedule  III  Canadian  bank  ceased  its  operations  and  was  placed  under  supervisory  administration.  The credit warehouse facility was terminated as of this date.  The termination of the credit warehouse  facility did not have a material impact on the Company’s operations or liquidity given other sources of funding available to  the Company.                  ‐ 35 ‐ 

2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts)

33.   Interest Rate Sensitivity   

Interest rate risk, or sensitivity, is the potential impact of changes in interest rates on financial assets and liabilities.  Interest  rate risk arises when principal and interest cash flows have mismatched repricing and maturity dates.      An interest rate gap is a common measure of interest rate sensitivity.  A positive gap occurs when more assets than liabilities  reprice/mature  within  a  particular  time  period.  A  negative  gap  occurs  when  there  is  an  excess  of  liabilities  over  assets  repricing/maturing.  The former provides a positive earnings impact in the event of an increase in interest rates during the  time period. Conversely, negative gaps are positively positioned for decreases in interest rates during that particular time  period.    The  determination  of  the  interest  rate  sensitivity  or  gap  position  is  based  upon  the  earlier  of  the  repricing  or  maturity date of each asset and liability, and includes numerous assumptions.  The interest rate sensitivity analysis is based on the Company’s consolidated balance sheets as at December 31, 2015 and  December 31, 2014 and does not incorporate mortgage and loan prepayments.  The Company currently cannot reasonably  estimate the impact of prepayments on its interest rate sensitivity analysis.  The analysis is subject to significant change in  subsequent periods based on changes in customer preferences and in the application of asset/liability management policies.    Floating rate assets and liabilities are immediately sensitive to a change in interest rates while other assets are sensitive to  changing  interest  rates  periodically,  either  as  they  mature  or  as  contractual  repricing  events  occur.    Non‐interest  rate  sensitive assets and liabilities are not directly affected by changes in interest rates.    The Company manages interest rate risk by matching the terms of corporate assets and term deposits.  To the extent that  the two components offset each other, the risks associated with interest rate changes are reduced.  The Asset and Liability  Management Committee (“ALCO”) reviews the Company's interest rate exposure on a monthly basis using interest rate  spread and  gap analysis  as  well as  interest  rate sensitivity  analysis  based  on  various  scenarios.  This  information  is  also  formally reviewed by the Risk Committee of the Board each quarter.    The following table presents the assets and liabilities of the Company by interest rate sensitivity.  Yield spread represents  the difference between the weighted average interest rate of the assets and liabilities in a certain category.          As at December 31, 2015          Assets        Corporate  $    Securitization                  Liabilities        Corporate      Securitization                  Shareholders'  Equity            GAP    $          YIELD SPREAD   

Floating        Rate      341,705    ‐    341,705        ‐    ‐    ‐      ‐      341,705      4.08% 

Within  3 Months              $  66,107     13,112     79,219                 86,895     ‐    86,895           ‐        $  (7,676)          2.42% 

3 Months  to 1 Year              $ 325,826     ‐    325,826                 489,020     ‐    489,020           ‐        $ (163,194)          2.98% 

‐ 36 ‐ 

        $                             $      

1 to 3  Years      252,821   179,577   432,398       289,175   137,731   426,906     ‐    5,492     1.95% 

        $                             $      

3 to 5  years      32,992   896,370   929,362       37,951   932,573   970,524     ‐    (41,162)    1.02% 

Over 5  years              $  18,063      ‐      18,063                  ‐      ‐      ‐            ‐          $  18,063            6.47% 

Non Interest  Sensitive              $  117,532     2,853     120,385                 14,811     ‐    14,811           258,802         $  (153,228)             

  Total          $ 1,155,046   1,091,912   2,246,958           917,852   1,070,304   1,988,156       258,802       ‐        

2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts)

33.   Interest Rate Sensitivity (continued)              

    As at December 31, 2014          Assets        Corporate  $   Securitization                  Liabilities        Corporate      Securitization                  Shareholders' Equity            GAP  $         YIELD SPREAD   

Floating  Rate      426,156    2,796    428,952        ‐    ‐    ‐      ‐      428,952      4.64% 


Within  3 Months             $ 60,460     21,392     81,852                 79,264     ‐    79,264           ‐        $ 2,588           3.20% 


3 Months to 1 Year              $ 224,321     18,913     243,234                 470,000     37,941     507,941           ‐        $ (264,707)          3.18% 

        $                             $      

        1 to 3  Years      158,482   ‐  158,482       233,071   ‐  233,071     ‐    (74,589)    2.96% 

        $                             $      

        3 to 5   Years      61,745   715,825   777,570       39,538   708,122   747,660     ‐    29,910     1.02% 

          $                             $      

          Over 5  Years      27,483    ‐    27,483        ‐    ‐    ‐      ‐      27,483      4.37% 


Non Interest  Sensitive              $ 86,705     1,440     88,145                 12,437     42     12,479           225,303         $ (149,637)             

  Total          $ 1,045,352   760,366   1,805,718           834,310   746,105   1,580,415       225,303       ‐        

  Certain residential construction loans and single family uninsured completed inventory loans are subject to the greater of  a minimum interest rate (ranging between 3.75% and 16%) or a prime based interest rate.  To the extent that the minimum  rate exceeds the prime based rate as at December 31, 2015, these mortgages have been reflected in the table above as  fixed rate mortgages, as follows: within 3 months ‐ $33,005 (December 31, 2014 ‐ $5,401), 3 months to 1 year ‐ $75,877  (December 31, 2014 ‐ $11,179) and 1 to 5 years ‐ $85,065 (December 31, 2014 ‐ $6,700).     An  immediate  and  sustained  1%  increase  to  market  interest  rates  as  at  December  31,  2015  would  have  an  estimated  positive effect of $1,508 (December 31, 2014 ‐ $3,148) to net income over the following twelve month period. An immediate  and sustained 1% decrease to market interest rates as at December 31, 2015 would have an estimated adverse effect of  $720 (December 31, 2014 ‐ $2,995) to net income over the following twelve month period.  An immediate and sustained  1% increase (decrease) to market interest rates as at December 31, 2015 would have an estimated adverse (positive) effect  of $27 (December 31, 2014 ‐ $65) on accumulated other comprehensive income.    When calculating the effect of an immediate and sustained 1% change in market interest rates on net investment income,  the Company determines which assets and liabilities reprice over the following twelve months and applies a 1% change to  their respective yields at the time of repricing to determine the change in net investment income for the duration of the  twelve month period. 

  34.    Capital Management    The Company's primary capital management objectives are to maintain sufficient capital for regulatory purposes and to  earn  acceptable  and  sustainable  risk‐weighted  returns  for  shareholders.    Through  its  risk  management  and  corporate  governance framework, the Company assesses current and projected economic, housing market, interest rate and credit  conditions to determine appropriate levels of capital.  The Company typically pays out all of its taxable income by way of  dividends.  Capital growth is achieved through retained earnings, public share offerings, rights offerings and the DRIP.  The  Company's capital management is driven by the guidelines set out by the Tax Act and OSFI.      Income Tax Capital    As a MIC under the Tax Act, the Company is limited to an income tax liabilities to capital ratio of 5:1 (or an income tax assets  to  capital  ratio  of  6:1),  based  on  the  non‐consolidated  balance  sheet  in  the  MIC  entity  measured  at  its  tax  value.   Securitization assets and liabilities (less accrued interest) are both excluded from income tax assets, liability and capital to  the extent that they are held in the MIC entity.      The Company manages its income tax assets to a level of 5.75 times income tax capital on a non‐consolidated tax basis to  provide a prudent cushion between its limit and total actual assets.  The Company manages its capital to comply with the  requirements of the MIC test and OSFI regulations at all times. 

‐ 37 ‐ 

2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts)

34.   Capital Management (continued) 



          $              $      $        $    $           

  As at December 31    Tax Act Ratios    Income tax assets  Consolidated assets  Adjust for assets in subsidiaries  Non‐consolidated assets in MIC entity  Add: mortgage allowances  Less: securitization assets 1  Less: equity investments in subsidiaries  Other adjustments      Income tax liabilities  Consolidated liabilities  Adjust for liabilities in subsidiaries  Non‐consolidated liabilities in MIC entity  Less: securitization liabilities 1      Income tax capital    Income tax capital ratios  Income tax assets to capital ratio  Income tax liabilities to capital ratio   





    2015            2,246,958    5,535    2,252,493    4,953    (1,091,099)  (31,088)  122    1,135,381        1,988,156    (6,213)  1,981,943    (1,068,541)  913,402      221,979        5.11    4.11     


          $              $      $        $    $           

2014         1,804,945 9,141 1,814,086 4,397 (758,936) (18,551) (965) 1,040,031     1,579,642 (730) 1,578,912 (744,888) 834,024   206,007     5.05 4.05  



 Securitization program assets and liabilities per balance sheet (less accrued interest) are excluded from income tax assets, liabilities and  capital to the extent that they are held in the MIC entity. 

Regulatory Capital    As a Loan Company under the Trust Act, OSFI oversees the adequacy of the Company’s capital.  For this purpose, OSFI has  imposed minimum capital to risk‐weighted asset ratios and a minimum leverage ratio which is calculated on a different  basis from the aforementioned MIC leverage ratio.    In  order  to  promote  a  more  resilient  banking  sector  and  strengthen  global  capital  standards,  the  Basel  Committee  on  Banking Supervision (“BCBS”) has issued a revised capital framework, referred to as Basel III.  Further details on Basel III are  available in the Capital Management section of the Management’s Discussion and Analysis (“MD&A”) or on the Company’s  website at 

‐ 38 ‐ 

2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts)

34.   Capital Management (continued)                                                                                           

  As at December 31    Regulatory Ratios (OSFI)    Share capital  Contributed surplus  Retained earnings  Accumulated other comprehensive income  Deduction for equity investment in MCAP (Transitional adjustment) 1 Common Equity Tier 1, Tier 1 and Total Capital (Transitional)  Deduction for equity investment in MCAP (All‐in adjustment) 1 Common Equity Tier 1, Tier 1 and Total Capital (All‐in)    Total Exposures/Regulatory Assets 2    Consolidated assets  Less: CMB‐related assets  Less: deductions from all‐in Tier 1 Capital 1,2  Less: deductions from transitional Total Capital 1,2  Other adjustments 5  Total On‐Balance Sheet Exposures 3    Mortgage and investment funding commitments 3     Less: conversion to credit equivalent amount (50%)  Letters of credit 4     Less: conversion to credit equivalent amount (50%)  Off‐Balance Sheet Items 3    Total Exposures/Regulatory Assets 2    Leverage ratio 2  Assets to capital multiple 2    Risk weighted assets (transitional)  Risk weighted assets (all‐in)    Regulatory Capital Ratios  Common Equity Tier 1 capital to risk‐weighted assets ratio (transitional)  Tier 1 capital to risk‐weighted assets ratio (transitional)  Total capital to risk‐weighted assets ratio (transitional)    Common Equity Tier 1 capital to risk‐weighted assets ratio (all‐in)  Tier 1 capital to risk‐weighted assets ratio (all‐in)  Total capital to risk‐weighted assets ratio (all‐in) 

                $          $ 



206,382  510  42,617  9,293  (7,324) 251,478  (10,986) 240,492 


2,246,958  ‐  (18,310) n/a 2,229  2,230,877 


333,667  (166,834) 35,863  (17,932) 184,764      2,415,641 


1,063,936  1,041,964 

183,939 510 34,481 6,373 (3,252) 222,051 (13,008) 209,043

1,805,718 (33,286) n/a (3,252) 2,017

36,357         $ 1,807,554

9.96% n/a $  $                   


n/a 8.14 $ $

950,263 924,243

23.64% 23.64% 23.64%

23.37% 23.37% 23.37%

23.08% 23.08% 23.08%

22.62% 22.62% 22.62%


The deduction for the equity investment in MCAP is equal to the amount of the investment in excess of 10% of the Company’s shareholders’  equity on an all‐in basis.  In 2015, the deduction on the transitional basis is equal to 40% of the all‐in adjustment (2014 ‐ 20%).  2  The leverage ratio replaced the assets to capital multiple as of January 1, 2015 such that the leverage ratio is n/a for 2014 and the assets  to capital multiple is n/a for 2015.  The leverage ratio is based on all‐in Tier 1 Capital while the assets to capital multiple was based on  transitional Total 1 Capital.  The leverage ratio refers to its denominator as “Total Exposures”, while the assets to capital multiple referred  to its numerator as “Regulatory Assets”.  3  Not applicable for the assets to capital multiple as at December 31, 2014. Commitments are included in total exposures at a 50% conversion  factor.  4  Letters of credit are included in total exposures at a 50% conversion factor in the calculation of the leverage ratio, but were included at  100% in the calculation of the assets to capital multiple.  5  Certain items, such as negative cash balances, are excluded from total exposures but included in consolidated assets.   

As at December 31, 2015 and December 31, 2014, the Company was in compliance with the capital guidelines issued by  OSFI under Basel III.     ‐ 39 ‐ 

2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts)

34.    Capital Management (continued)    The Company’s assets, analyzed on a risk‐weighted basis, are outlined in the table below.                                                                 

    (in thousands except %)      On‐Balance Sheet Assets  Cash and cash equivalents  Marketable securities  Mortgages ‐ corporate  Mortgages ‐ securitized  Financial investments  Other loans   Equity investment in MCAP (all‐in) 1  Foreclosed real estate  Other assets          Off‐Balance Sheet Items  Letters of credit  Commitments          Derivative Financial Instruments  Potential credit exposure  Positive replacement cost  Credit equivalent  Risk weighting  Risk‐weighted equivalent      Charge for operational risk      Risk‐Weighted Assets (all‐in)      Equity investment in MCAP  (transitional adjustment) 1      Risk‐Weighted Assets (transitional)     



December 31, 2015    per B/S Rate  RWA                 75,762 21% $ 15,598   40,735 100%  40,735   944,109 67%  629,171   1,075,947 3%  27,288   41,793 100%  41,793   4,176 100%  4,176   44,191 59%  25,879   529 100%  529   6,604 100%  6,604     791,773                   35,863 50%  17,932   333,667 44%  148,109       166,041                       ‐      ‐      ‐      20%      ‐              84,150               1,041,964                  


  21,972                 $ 1,063,936          

December 31, 2014  per B/S Rate             51,090  21% $ 24,900  100%  895,467  65%  741,184  3%  28,469  118%  2,108  100%  38,792  58%  686  100%  4,508  100%                36,357  50%  368,656  38%                                                                       



10,622 24,900 580,722 19,669 33,720 2,108 22,529 686 4,508 699,464

18,178 140,259 158,437

218 71 289 20% 58 66,284 924,243

26,020 950,263


 In calculating risk‐weighted assets on the "all‐in" basis, the capital deduction related to the investment in MCAP is risk weighted at 0%,  while the component not deducted from capital is risk‐weighted at 100%.  In calculating risk‐weighted assets on the transitional basis,  the difference between the all‐in deduction and the transitional deduction is risk‐weighted at 200%. 


The risk‐weighting of all on‐balance sheet assets (except derivative financial instruments) and all off‐balance sheet assets  is based on a prescribed percentage of the underlying asset position, in addition to adjustments for other items such as  impaired mortgages and unrated securitization investments.  The derivative financial instrument credit equivalent amount  consists of the fair value of the derivative and an amount representing the potential future credit exposure.  Risk‐weighted  assets also include an operational risk charge, which is based on certain components of the Company’s net investment  income over the past 12 quarters.                      ‐ 40 ‐ 

2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts)

35.   Financial Instruments    The majority of the Company’s consolidated balance sheet consists of financial instruments, and the majority of net income  is derived from the related income, expenses, gains and losses.  Financial instruments include cash and cash equivalents,  short‐term  investments,  marketable  securities,  mortgages,  financial  investments,  other  loans,  financial  liabilities  from  securitization, term deposits, loans payable and derivative financial instruments.    All financial instruments that are carried on the consolidated balance sheets at fair value (marketable securities, certain  financial investments and derivative financial instruments) or for which fair value is disclosed are estimated using valuation  techniques  based  on  observable  market  data  such  as  market  interest  rates  currently  charged  for  similar  financial  investments to expected maturity dates.    The following table summarizes financial assets reported at fair value and financial assets and liabilities for which fair values  are disclosed. Financial assets and liabilities are classified into three levels, as follows: quoted prices in an active market  (Level 1), fair value based on observable inputs other than quoted prices (Level 2) and fair value based on inputs that are  not based on observable data (Level 3).   


        As at December 31, 2015    Level 1        Assets measured at fair value        Cash and cash equivalents  $ 75,762   Marketable securities  37,958   Financial investments ‐ commercial real estate 1    ‐   Financial investments ‐ KingSett High Yield Fund 2  ‐   Securitization program cash held in trust  13,112   $ 126,832 Assets for which fair values are disclosed      Mortgages ‐ corporate 3  $ ‐   Other loans 4     ‐   Mortgages ‐ securitized 3    ‐   $ ‐   Liabilities measured at fair value    Other liabilities ‐ corporate 5  $ ‐   Liabilities for which fair values are disclosed      Term deposits 6  $ ‐   Financial liabilities from securitization 7    ‐   $ ‐ 1

              $       $

  Level 2      ‐ 2,777 ‐ ‐ ‐ 2,777


          $       $

          Carrying  Level 3  Total value                     ‐  $ 75,762  $ 75,762 ‐  40,735  40,735 31,102  31,102  31,102 10,691  10,691  10,691 ‐  13,112  13,112 41,793  $ 171,402  $ 171,402



‐ ‐ ‐ ‐

$ 958,772    4,176    1,107,168  $ 2,070,116 

$ 958,772  4,176  1,107,168  $ 2,070,116 

$ 944,109 4,176 1,075,947 $ 2,024,232






‐ ‐ ‐








$ 905,167    1,103,339  $ 2,008,506 

$ 905,167  1,103,339  $ 2,008,506 

$ 903,041 1,070,304 $ 1,973,345

  Fair  value  of  investment  is  based  on  the  underlying  real  estate  properties  determined  by  the  discount  cash  flow  method  and  direct  capitalization method. The significant unobservable inputs are the capitalization rate and discount rate.  2  Fair value is based on returns earned by the fund in excess of its base rate.  3  Corporate and securitized fixed rate mortgages are calculated based on discounting the expected future cash flows of the mortgages,  adjusting for credit risk and prepayment assumptions at current market rates for offered mortgages based on term, contractual maturities  and product type.  For variable rate mortgages, fair value is assumed to equal their carrying amount since there are no fixed spreads.  The  Company classifies its mortgages as level 3 given the fact that although many of the inputs to the valuation models used are observable,  the mortgages are not specifically quoted in an open market.  4  Fair value is assumed to be the carrying value as underlying mortgages and loans are variable rate.  5  The carrying value of the asset/liability approximates fair value.  6  As term deposits are non‐transferable by the deposit holders, there is no observable market. As such, the fair value of the deposits is  determined by discounting expected future cash flows of the deposits at current offered rates for deposits with similar terms.  7  Fair value of financial liabilities from securitization is determined using current market rates for MBS. 

‐ 41 ‐ 

2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts)

35.  Financial Instruments (continued)                                                               

      As at December 31, 2014        Assets measured at fair value      Cash and cash equivalents  $   Marketable securities    Financial investments ‐ commercial real estate 1      Financial investments ‐ KingSett High Yield Fund 2    Securitization program cash held in trust      Derivative financial instruments ‐ securitization      $ Assets for which fair values are disclosed    Mortgages ‐ corporate 3  $   Financial investments     ‐ asset‐backed commercial paper 4    Other loans 4    Short‐term investments ‐ commercial paper    Mortgages ‐ securitized 3    Financial investments ‐ securitization    $   Liabilities measured at fair value  $   Other liabilities ‐ corporate 5    Derivative financial instruments ‐ corporate    Other liabilities ‐ securitization 5    $   Liabilities for which fair values are disclosed  $   Term deposits 6    Financial liabilities from securitization 7    $

    Level 1      51,090 19,876 ‐ ‐ 5,275 ‐ 76,241 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

‐ ‐ ‐ ‐

‐ ‐ ‐




    Level 2      ‐  5,024 ‐ ‐ ‐ 71 5,095

          $         $

    Level 3      ‐  ‐  23,512  4,500  ‐  ‐  28,012 


    Total               $ 51,090  24,900    23,512    4,500    5,275    71  $ 109,348 

  Carrying  Value     $ 51,090 24,900   23,512   4,500   5,275   71 $ 109,348


$ 911,882 

$ 911,882 

$ 895,467


‐ ‐ 11,488 ‐ 907 12,395

457  2,108  ‐  762,537  ‐  $ 1,676,984 

457  2,108  11,488  762,537  907  $ 1,689,379 

457 2,108 11,488 741,184 907 $ 1,651,611






$ $

‐ 133 ‐ 133

‐ ‐ ‐


11,202  ‐  42  11,244 

$ 825,755  756,984  $ 1,582,739 


11,202  133  42  11,377 


$ 825,755  756,984  $ 1,582,739 

11,202 133 42 11,377

$ 821,742 746,063 $ 1,567,805


  Fair  value  of  investment  is  based  on  the  underlying  real  estate  properties  determined  by  the  discount  cash  flow  method  and  direct  capitalization method. The significant unobservable inputs are the capitalization rate and discount rate.  2  Fair value is based on returns earned by the fund in excess of its base rate.  3  Corporate and securitized fixed rate mortgages are calculated based on discounting the expected future cash flows of the mortgages,  adjusting for credit risk and prepayment assumptions at current market rates for offered mortgages based on term, contractual maturities  and product type.  For variable rate mortgages, fair value is assumed to equal their carrying amount since there are no fixed spreads.  The  Company classifies its mortgages as level 3 given the fact that although many of the inputs to the valuation models used are observable,  the mortgages are not specifically quoted in an open market.  4  Fair value is assumed to be the carrying value as underlying mortgages and loans are variable rate.  5  The carrying value of the asset/liability approximates fair value.  6  As term deposits are non‐transferable by the deposit holders, there is no observable market. As such, the fair value of the deposits is  determined by discounting expected future cash flows of the deposits at current offered rates for deposits with similar terms.  7  Fair value of financial liabilities from securitization is determined using current market rates for MBS and CMB. 


The following table shows the continuity of Level 3 financial assets recorded at fair value:      Balance, December 31, 2014  Advances  Changes in fair value, recognized in other comprehensive income  Balance, December 31, 2015 




28,012 7,824 5,957 41,793

  An increase of 0.25% to capitalization rates as at December 31, 2015 would result in a decrease to the fair value of Level 3  financial investments ‐ commercial real estate by $361 (December 31, 2014 ‐ $399).  A decrease of 0.25% to capitalization  rates as at December 31, 2015 would result in an increase to the fair value of Level 3 financial investments ‐ commercial  real estate by $376 (December 31, 2014 ‐ $417).    There were no transfers between levels during the years ended December 31, 2015 or December 31, 2014.   

‐ 42 ‐ 

2015 ANNUAL REPORT | MCAN MORTGAGE CORPORATION (Dollar amounts in thousands except for per share amounts)

35.  Financial Instruments (continued)    Risk Management    The types of risks to which the Company is exposed include but are not limited to interest rate, credit, liquidity and market  risk.  The Company’s enterprise risk management framework includes policies, guidelines and procedures, with oversight  by senior management and the Board of Directors. These policies are developed and implemented by management and  reviewed and approved annually by the Board of Directors.    The nature of these risks and how they are managed is provided in the Risk Governance and Management section of the  MD&A.  Certain disclosures required under IFRS 7, Financial Instruments: Disclosures, related to the management of credit,  interest rate, liquidity and market risks inherent with financial instruments are included in the MD&A. The relevant MD&A  sections  are  identified  by  shading  within  boxes  and  the  content  forms  an  integral  part  of  these  consolidated  financial  statements.   

36.   Comparative Amounts     Certain comparative amounts have been reclassified to conform to the presentation adopted in the current year. There  was no impact to the financial position or net income as a result of these reclassifications. 


‐ 43 ‐